Оформление новой планировки

Тайные работы

На самом-то деле никакой тайны в скрытых работах нет. Скрытыми их называют потому, что их результат спрятан от глаз, отгорожен конструкциями и покрытиями. Таким образом, качество и точность выполнения предписанных действий невозможно определить после проведения следующего этапа ремонта. К скрытым работам относятся:

  • устройство несущих и подпорных конструкций и стен;
  • прокладка водопроводных, канализационных и отопительных трубопроводов;
  • работы, связанные с электрической сетью;
  • гидроизоляция санузлов и балконов.

Естественно, в самом конце ремонта проверить качество скрытых работ будет невозможно, поэтому у них особый порядок приемки. Первым их принимает заказчик, а уж потом они должны проверяться представителем жилинспеции, причем в присутствии подрядчика. На практике же чаще всего принимают работы представители ДЕЗа или управляющей компании.

Чем дело кончится?

Следуя норме закона (ст. 28 Жилищного кодекса РФ), любую перепланировку надо заканчивать составлением акта об окончании работ (его называют актом о завершенном переустройстве или перепланировке жилого помещения).

Вот какие сведения должен содержать этот документ:

  • название документа, место и время его составления;
  • адрес объекта переустройства и (или) перепланировки;
  • перечень членов комиссии, принимающей работы (кроме инициатора перепланировки в состав комиссии обычно входят управдом, представитель авторского надзора проектной организации, исполнитель работ, должностное лицо органов, отвечающих за обслуживание и эксплуатацию жилого фонда, – уполномоченный сотрудник ДЕЗа, ЖЭКа; председатель комиссии – представитель жилинспекции);
  • наименование, дату и точное описание всех проведенных работ (причем с пояснениями, какая именно организация выполняла ту или иную работу);
  • когда и кем была утверждена проектная документация;
  • соответствуют или нет проекту параметры переустроенного помещения;
  • решение комиссии и подписи ее членов.

К акту должны быть добавлены проектные чертежи с внесенными изменениями (исполнительные чертежи, которые нужны для учета в БТИ), акты на скрытые работы, акты приемки отдельных систем (например, если вы заменяете газовую плиту электрической).

Представители Бюро технической инвентаризации произведут замеры перестроенных помещений, отметят все изменения на плане. Новый план вашей квартиры будет готов через полторы-две недели.

Наш совет экономным хозяевам: составляйте акты приемки скрытых работ вовремя, ведь иначе вы дадите жилинспекции возможность потребовать выборочного вскрытия свежеотремонтированных полов, стен и других конструкций вашей квартиры.

Если вы по каким-то причинам не сможете присутствовать при том, как комиссия будет принимать результаты перепланировки, необходимо доверить это родственникам или друзьям. Условие лишь одно: вы должны выписать доверенность и заверить ее у нотариуса. Акт приемочной комиссии составляют в трех экземплярах: один остается у вас, второй – у жилинспекции. Третий экземпляр должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в регистрационную палату вашего региона. На основании этого документа и будут внесены изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Это необходимо сделать в том случае, если в ходе перепланировки площадь вашей квартиры увеличилась или уменьшилась.

Перепланировка без разрешения

При осуществлении перепланировки нужно помнить о правилах общежития и сосуществования. Лучше, по возможности, не ссориться с соседями. Шумные строительные работы разрешено проводить в период с 9 часов утра и до 7 часов вечера, а о временном отключении водопроводных и отопительных стояков нужно заранее предупреждать окружающих.

Согласно Жилищному кодексу РФ, производить перепланировку можно только после получения разрешения межведомственной комиссии или жилинспекции. Без этого выполнение работ считается незаконным.

Однако Жилищный кодекс РФ был принят в 2004 году, а изменения, касающиеся легализации перепланировки, вступили в силу и того позже – в 2005 году. Как же быть тем, кто сделал перепланировку до этого времени?

Здесь есть варианты: не получать разрешение на перепланировку (как делает большинство наших сограждан) или же легализовать уже выполненные работы по переустройству и перепланировке квартиры.

Жилищный кодекс РФ гласит: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (ст. 29 Кодекса). Таким образом, ответ прост: если вы хотите узаконить уже сделанную перепланировку, надо обратиться в суд. При этом вам понадобится следующий пакет документов:

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение;
  • готовый проект перепланировки;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
  • акт строительной экспертизы с заключением о соблюдении нагрузок, нормативов, других требований закона (без такого акта экспертизы суд решение не примет – ведь оценить безопасность уже сделанной перепланировки могут только профессионалы).

Есть и другой путь. Вы можете попробовать обратиться за согласованием в жилинспекцию. Ваше заявление обязаны будут рассмотреть. В Жилищном кодексе РФ названы только три основания для отказа:

  • непредставление документов по установленному перечню;
  • представление документов в орган, к компетенции которого принятие данного решения не относится;
  • несоответствие проекта перепланировки требованиям закона.

Следовательно, отказать вам в принятии документов на том основании, что перепланировка уже сделана, не могут. Если же жилинспекция откажет вам в рассмотрении заявления, тогда смело обращайтесь в суд. В этом случае обжаловать придется не факт незаконности перепланировки, а факт отказа рассмотреть ваше заявление. И, скорее всего, суд обяжет жилинспекцию провести согласование по представленным документам.

Возможные последствия

Несогласованную перепланировку можно легализовать. Для этого надо подать документы в жилинспекцию, получить вполне закономерный отказ в согласовании, а затем обжаловать его в суде.

Самовольная перепланировка (переустройство) – это изменение жилого помещения, произведенное при отсутствии разрешения органа местного самоуправления или же выполненное с нарушением проекта переустройства или перепланировки, согласованного в установленном законом порядке.

Узнать, что вы осуществили перепланировку, не согласовав ее, жилинспекция может, если об этом сообщат бдительные соседи или если в результате некачественных ремонтных работ будет причинен ущерб общедомовому имуществу, ближайшим квартирам. Кроме того, инспектор любой из коммунальных служб вправе зайти к вам в гости для плановой проверки. К тем, кто произвел самовольную перепланировку (переустройство), применяются следующие меры:Штраф (2–2,5 тыс. руб.), в дополнение к которому на собственника квартиры возлагается обязанность получения разрешения на перепланировку (переустрой-ство), поскольку уплата штрафа не освобождает от обязанности легализовать перепланировку. На получение разрешения будет отведено время (2–3 месяца), в течение которого вы должны будете пройти все этапы согласования и оформить необходимые документы.

Требование о приведении помещения в первоначальное состояние. То есть в случае, если перепланировка, которую вы провели, не может быть санкционирована из-за несоответствия санитарным нормам и техническим правилам, придется не только уплатить штраф, но и сделать «пере-перепланировку» – вернуть квартиру в состояние, которое соответствует плану БТИ. Срок, в течение которого вы должны будете восстановить прежнюю планировку, будет установлен жилинспекцией.

Конечно, можно долго жить в квартире, не легализуя перепланировку, но если этот факт все же вскроется, вы рискуете потерять не только деньги и время, но и саму квартиру.

Если вы не выполните требование о приведении квартиры в первоначальное состояние или разрешение на перепланировку не будет получено, жилинспекция подаст на вас в суд. И он может принять решение о продаже квартиры с торгов, чтобы оплатить работы по приведению помещения в первоначальный вид. Разница между стоимостью квартиры и стоимостью этих работ будет возвращена владельцу квартиры.

Если же перепланировку осуществил наниматель, то договор социального найма будет расторгнут, а на наймодателя (ДЕЗ) будет возложена обязанность привести помещение в первоначальный вид. Следующий шаг ДЕЗа предсказуем: он подаст иск на нерадивого нанимателя, чтобы стребовать с него необходимую сумму.

Так что легализовать перепланировку трудно, но все же вполне реально. И здесь можно посоветовать следовать требованиям закона, чтобы не опасаться прихода жилинспекторов, который редко предвещает хорошее. Да и вы будете уверены, что все работы выполнены правильно.

Кстати

При обращении в жилинспекцию с заявлением о регистрации уже сделанной перепланировки можно попробовать обойтись без суда. Как показывает практика, наибольшего успеха в этом деле достигают те, кто заручился помощью специалистов – агентств недвижимости, оказывающих подобные услуги. Правда, стоить это будет довольно дорого, а совсем избавиться от хлопот все равно не поможет.