Этапы капитального ремонта

Каждому владельцу городской квартиры хотя бы раз в жизни приходится пережить капитальный ремонт. Но не все так драматично, если следовать четкому плану.

Потом вам можно будет на долгое время забыть о крупномасштабных строительных работах. Мелкий косметический ремонт или смена «декораций» – максимум, что вам грозит после основательно сделанного капитального ремонта. Итак, пройдемся по всем пунктам.

1. Нарисуем будущий интерьер

Капитальный ремонт квартир
Капитальный ремонт квартир

Успешная реализация капитального ремонта требует эскиза (хотя бы на листе в клеточку), а еще лучше — продуманного дизайн-проекта. Чем подробнее он будет, тем меньше хлопот у вас появится потом. Поэтому прежде всего заводим папку и вносим в нее по возможности:

  • обмерочные чертежи;
  • планы демонтажа существующей встроенной мебели, сантехники и перегородок;
  • планы и разрезы подвесных потолков и многослойных полов;
  • план расстановки электроприборов, потолочных и настенных светильников;
  • планы розеток и выключателей с привязкой;
  • план монтажа и спецификацию сантехнических приборов;
  • развертки стен;
  • планы расстановки мебели и т. д.
  • эскизы интерьера, каким вы его себе видите, выполненные от руки или в 3D-графике.

Этот комплект эскизных чертежей, составленный вами, станет основополагающим документом для разработки дизайн-проекта в агентстве.

Bнимание!

Учитывайте реальные технические ограничения. Например, вы мечтаете о кондиционере, кабельном обогреве, солидной электроплите, духовке и т. д. При этом мощность, выделенная на вашу квартиру, составляет 10 кВт. В такой ситуации вам придется либо хлопотать о выделении дополнительной энергии, либо урезать свои электроемкие аппетиты.

2. Заказываем дизайн-проект

Как ищут архитектора, дизайнера или декоратора? Сначала по знакомым, затем по журналам. Или в обратной последовательности. В результате переговоров вы либо сходитесь в цене (20-100 у. е. за 1 м²), либо нет, и тогда все начинается по новой. В случае успеха по итогам первоначальных обсуждений, замеров и раздумий, которые длятся одну-две недели, дизайнер представляет на ваш суд несколько эскизов интерьера. Если вы выбираете один из них, работа переходит в следующую стадию (создание рабочей документации дизайн-проекта). Если нет, творческие поиски продолжаются до тех пор, пока не будет найден оптимальный вариант.

При этом важно сразу определиться с бюджетом ремонта – чтобы специалист смог найти разумные компромисс между вашими желаниями и финансовыми возможностями.

3. Составляем смету

Чтобы ремонт не растянулся на годы, необходимо точно вычислить сумму, в которую обойдется обновление квартиры. При этом следует помнить, что погрешность расчета, основанного на неком усредненном показателе (например, цене за квадратный метр), может достигать 50 %. Зачастую в процессе ремонта возникают непредвиденные расходы, которые хозяева просто не могут себе позволить.

Самый точный способ оценки — составление сметы. В итоге вы получаете таблицу расходов на материалы, оборудование и работы с указанием цен «за мешок» или квадратный метр и точным объемом работ. Подробная cмета наглядно покажет самые большие статьи расходов, что позволит вовремя скорректировать некоторые пункты сметы.

Непредвиденные расходы

Cчастливых владельцев вновь приобретенных квартир в ходе ремонта могут подстерегать финансовые ловушки.

  • В новостройках – кривые стены, пол и потолок, для выравнивания которых понадобится дополнительное количество сухих смесей.
  • В квартирах, купленных на вторичном рынке, – дефекты, скрытые под отделкой. Типичный пример — перегородки из дранки с нанесенной поверх сухой штукатуркой. Стоит затеять ремонтные работы, как она начнет осыпаться. В результате хозяевам придется принимать решение о демонтаже старых и возведении новых перегородок.

Избежать неприятных сюрпризов позволит дефектация квартиры, которая производится на подготовительном этапе. Суть процедуры заключается в том, что независимые специалисты (в идеале) или потенциальные подрядчики (проще — прораб) проводят обследование строительных конструкций и инженерного оборудования, и в ходе этого выявляются все дефекты и недоделки. По результатам составляют официальный акт и выдают рекомендации по нормализации состояния квартиры.

Законное право

Если жилплощадь приобретена в новостройке, то с официальным актом дефектации можно идти в компанию, продавшую недвижимость, или в службу эксплуатации и добиваться либо устранения дефектов и недоделок, либо денежной компенсации на покрытие расходов. В случае отказа следует обратиться в суд.

4. Выбираем исполнителей

Итак, проект подготовлен, смета составлена. И вы оказываетесь перед дилеммой: обратиться в официальную строительную организацию или пригласить бригаду вольных гастарбайтеров. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Строительная фирма

Серьезная компания заключает с клиентом договор подряда. В нем зафиксированы взаимные права и обязанности, условия выполнения и контроля качества ремонтно-строительных работ, порядок и сроки финансирования, гарантийные обязательства и т. д.

Если планируется перепланировка или переустройство квартиры, то оформляется страховой полис ответственности перед третьими лицами (обычно не более 1 % от общей сметной стоимости).

В соответствии с Законом о правах потребителей, на выполненные работы предоставляется гарантия сроком 1 год. Но даже после истечения этого времени вы можете прийти в фирму со своими проблемами.

В то же время привлечение официальной организации потребует от вас определенной финансовой воли. Ведь в смету помимо прямых затрат включаются накладные расходы, налоги, определенный, причем немалый, процент прибыли и т. д. Так что возникает соблазн сэкономить, пригласив самодеятельную бригаду. Но в итоге предполагаемая выгода может обернуться значительными финансовыми и моральными потерями.

Частники

Если вы все же решили нанять частных мастеров, постарайтесь выяснить уровень их квалификации, опыт и т. д.

Хорошо, если во главе бригады стоит опытный прораб, который решил организовать собственное дело. Тогда во время ремонта вам, скорее всего, не придется брать на себя его функции. Между тем он будет стараться производить все работы собственными скромными силами. Например, если в составе бригады временно нет (по болезни) электрика, возникнет простой или проводку будет тянуть рабочий широкого профиля, если не прораб собственной персоной. Сами понимаете, качество работ имеет все шансы пострадать, ведь каждый должен делать свое дело. Расценки при этом могут быть лишь чуть ниже «фирменных» или такими же.

5. Демонтаж

На этом этапе избавляемся от «пережитков прошлого»:

  • демонтируем старую сантехнику, полы, встроенные шкафы;
  • очищаем стены и потолки от обоев, краски и побелки;
  • снимаем старые двери, декоративные экраны, вентиляционные решетки и т. п.
  • Рушим старые кривые перегородки.

И не забудьте заранее заказать контейнер для вывоза строительного мусора (в специализированной фирме).

Если вам не хочется прощаться со старым паркетом, прежде чем его сохранять, поинтересуйтесь, будет ли он так же красив на фоне новой отделки. В 50 % случаев от прежнего напольного покрытия стоит избавиться хотя бы для того, чтобы заново проложить электропроводку в стяжке.

6. Выравниваем пол

Почти все напольные покрытия требуют тщательного выравнивания основания. Поэтому теперь следует заняться устройством черновых полов. Если ремонт производится в квартире типового многоэтажного дома, то по железобетонным плитам укладывают выравнивающую стяжку. При необходимости проводят звукоизоляцию пола. Во влажных помещениях предварительно выполняют гидроизоляцию. На этом же этапе укладывают так называемые «теплые» полы.

7. Меняем электрическую проводку

Пока в одном помещении идут работы по устройству черновых полов, в других можно штробить стены для прокладки проводов. Для каждой новой розетки или выключателя придется продолбить гнездо под монтажную коробку и «дорожку» для питающего провода. Для системы «теплые» полы потребуется ниша в стене. На этой стадии устанавливают новые радиаторы. Защитную пленку с их поверхности пока снимать не надо.

8. Меняем окна и двери

Самое время установить стеклопакеты, эту миссию берут на себя сами продавцы современных профильных систем. Имейте в виду: если вы утепляете откосы сэндвич-панелями, то делать это следует после того, как стены будут оштукатурены и зашпаклеваны. Лишь в таком случае декоративный уголок, прикрывающий щель между панелью и старыми откосами, ляжет точно заподлицо со стеной.

Входную дверь можно заменить и на более ранних стадиях ремонта. Современные стальные изделия поставляются со съемными декоративными панелями. На время «мокрых» работ дверь будет защищена экранами из оргалита. А вот очередь межкомнатных дверей еще не наступила. Нужно лишь установить дверные коробки. При этом важно учесть высоту будущего чистового покрытия пола, чтобы впоследствии не пришлось подпиливать дверное полотно снизу.

9. Выравниваем и отделываем стены и потолок

Один из самых трудоемких и ответственных этапов — черновая и финишная отделка стен. Перед этим все вертикальные поверхности должны быть безупречно выровнены.

Если планируется покрасить стены, их выравнивают с использованием сухих смесей на основе гипса, черновую отделку влажных помещений выполняют с помощью цементных составов. Затем стены обрабатывают специальными грунтовками. Чтобы добиться безукоризненного качества поверхности, оштукатуривают в несколько слоев. В конечном итоге стена может даже приобрести глянцевую фактуру.

Для отделки керамической плиткой или декоративной штукатуркой вполне достаточно добиться поверхностной ровности стен. Для этого наносят слой шпаклевки, который затем шлифуют (зашкуривают) до глянца.

Приобретая сухие смеси, а также грунтовочные, ремонтные и гидроизоляционные материалы, не забывайте о совместимости разных составов. Разумный вариант — закупить системные продукты одного и того же производителя.

Еще один способ выровнять стены — установить каркас с обшивкой гипсокартонными листами. Достаточно нанести шпаклевку на гипсокартон – и поверхность готова к финишной отделке.

Итак, стены выровнены, высушены, зашпаклеваны, зашкурены, загрунтованы. Теперь можно приступать к декоративной отделке.

Побелка и покраска потолка обычно предшествует отделке стен. Другое дело — подвесные или натяжные потолки. Эти конструкции устанавливают, когда стены полностью готовы.

10. Укладываем напольное покрытие и устанавливаем межкомнатные двери

Укладку напольного покрытия лучше производить на завершающей стадии капитального ремонта. Паркет и доска плохо переносят перепады влажности и температуры. К тому же будет досадно, если капля краски или царапина испортят дорогое покрытие. Керамическую плитку и керамогранит иногда укладывают до отделки стен. В этом случае новый пол застилают листами плотного картона.

Наконец, наступает очередь межкомнатных дверей. Их обычно навешивают, когда напольное покрытие полностью готово. Иначе двери будут помехой при укладке пола. К тому же, как мы уже говорили, высоту дверного полотна нередко слегка корректируют в зависимости от реальной толщины напольного «пирога».

11. Устанавливаем сантехнику, осветительные приборы

К установке сантехники приступают после отделки туалета, ванной комнаты и кухни. Правда, ванну монтируют заранее и закрывают защитной пленкой и экранами. Осветительные приборы можно монтировать уже на «потолочной» стадии, поскольку подвесные и натяжные потолки обычно включают источники света.

12. Уборка квартиры

И, наконец, последняя стадия ремонта — широкомасштабная уборка. Клининговые услуги относительно недороги, а ваши силы ограничены, поэтому проще обратиться в специализированную фирму. Средние расценки на «отмывку» квартиры после ремонта составляют 80-100 руб./м².

Сколько времени займет капитальный ремонт?

Для примера берем среднестатистическую квартиру: «трешку» в панельном доме, высота потолка – 2,5–2,7 м, общая площадь – до 80 м2. Если отделка будет производиться в рамках разумной сложности (пол – штучный паркет или паркетная доска, подвесные потолки скромной геометрии и т. п.), то можно говорить о следующих сроках. На разработку дизайн-проекта уйдет 30–45 дней. Продолжительность этого этапа во многом зависит от самих хозяев. Чем яснее они будут понимать, чего хотят и что могут себе позволить, тем быстрее будет продвигаться работа дизайнера. На ремонт «под ключ» следует выделить не менее 3,5–4 месяцев. Для более точного определения времени необходимо составить график финансирования и выполнения работ – это неотъемлемая часть договора с подрядчиком.