Новое исследование ученых показало, что комфорт в доме зависит прежде всего от количества в нем света.
Вы можете загрузить свою фотографию
 |
Сегодня ипотека – одна из самых популярных тем для обсуждения в прессе, ведь свой кредитный продукт представляет почти каждый банк. Мы рассмотрим основные вопросы, связанные с ипотекой, и постараемся изучить наиболее интересные и популярные предложения кредитного рынка.
Ипотека – это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Как и при любом другом случае кредитования, заемщик получает от банка денежные сред-ства и обязуется вернуть их в определенный срок, уплатив проценты за пользование кредитом. Разница между обычным кредитом и ипотекой состоит в целях получения заемных средств и способе обеспечения кредита. Ипотечный кредит всегда обеспечивается залогом приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья.
Разница между обычным кредитом и ипотекой состоит в целях получения заемных средств и способе обеспечения кредита. Ипотечный кредит всегда обеспечивается залогом приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья.
Сегодня на российском ипотечном рынке наиболее популярна схема, при которой кредит оформляется под залог приобретаемого на заемные средства жилья. Возможна и другая схема: в качестве залога выступает не строящееся, а уже имеющееся жилье, например, городская квартира, а кредит используют для покупки другой недвижимости, предположим, коттеджа или загородного дома. Итак, ипотечное кредитование дает возможность стать владельцем собственного жилья, имея лишь первоначальный взнос – 10–30 % от его стоимости. Именно поэтому ипотека удобна. Оставшуюся сумму банк выдает на срок 10–30 лет. И хотя вы продолжаете выплачивать кредит, квартира уже перешла в вашу собственность.
С помощью ипотечного кредита вы можете приобрести как квартиру, так и коттедж или земельный участок. Но чаще всего объектом ипотечного кредитования становятся именно квартиры. Причем абсолютно неважно, какую квартиру хочет приобрести заемщик – новую или на вторичном рынке жилья, в строящемся доме или уже построенную.
Будущему заемщику предстоит решить крайне важный вопрос: в какой из многочисленных банков, предлагающих программы ипотечного кредитования, обращаться. Разобраться в этом поможет небольшое исследование рынка кредитных продуктов.
Общие правила ипотечного кредитования устанавливает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Специалисты АИЖК анализируют ситуацию на ипотечном рынке, исследуют зарубежный опыт и разрабатывают стандарты ипотечного кредитования. В частности, стандартами определяются предельные ставки, возможность и процедура досрочного погашения кредита. Обычно предлагаемые кредиты оцениваются заемщиками по нескольким показателям.
Основные суммы, которые предстоит отдать банку:
Будьте внимательны, просчитайте все суммы, которые предстоит отдать банку, заранее, чтобы получить полное представление о кредите. И помните: максимальная доля выплат по ипотечному кредиту, как считают специалисты ипотечного рынка, не должна превышать 40–50 % от совокупного дохода заемщика. Для того чтобы оценить свои возможности, воспользуйтесь ипотечными калькуляторами он-лайн, размещенными на сайтах банков.
Итак, оценив предложения по ипотечным кредитам, отправляемся в выбранный банк. Нам предстоит заполнить заявление (его форму определяет сам банк, чаще всего ее можно найти на сайте выбранной вами кредитной организации). Служащий банка подскажет, на что именно надо обратить внимание при заполнении этого документа.
Кроме заявления, надо будет предоставить документы, которые позволят банку оценить вашу платежеспособность и принять решение о выдаче кредита. Минимальный пакет документов, необходимых для получения кредита, включает:
Ипотечный кредит всегда обеспечивается залогом приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья.
К этому списку могут быть добавлены и другие документы. Например, для подтверждения состояния здоровья могут понадобиться справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, для подтверждения доходов – налоговая декларация, краткая информация о роде деятельности организации, в которой трудится заемщик, и о его должностных обязанностях. Некоторые банки, например, требуют от своих заемщиков документ, подтверждающий дееспособность, – водительские права или разрешение на ношение оружия.
 Очень хорошо, если ваша кредитная история положительна – то есть вы уже брали кредит и вернули его (подтверждением могут служить кредитные договоры, чеки, квитанции). Обычно банки не требуют одновременного предоставления и справки 2-НДФЛ, и декларации о доходах, достаточно одного документа. |
Самая главная задача, которая стоит перед заемщиком, – уверить банк в своей платежеспособности. Для этого он может предоставить документы, подтверждающие наличие у него в собственности имущества, ценных бумаг, банковских счетов. Дополнительный плюс заемщику, если один из этих счетов открыт в том же банке, в который он обращается за ипотечным кредитом. Или, например, банк может предложить будущему заемщику подтвердить платежеспособность, предъявив документы, информирующие об источнике формирования счета. Очень хорошо, если ваша кредитная история положительна – то есть вы уже брали кредит и вернули его (подтверждением могут служить кредитные договоры с документами, свидетельствующими об исполнении обязательств, чеки, квитанции). Обычно банки не требуют одновременного предоставления и справки 2-НДФЛ, и декларации о доходах, достаточно одного документа. Но помните: чем выше ваш официальный доход, тем проще вам будет получить кредит. Разумеется, многие банки, идя навстречу клиентам, готовы принять размер доходов на веру и не требовать их документального подтверждения. Но это служит поводом для увеличения процентной ставки по кредиту.
Некоторые банки добавляют к минимальному пакету документы, подтверждающие своевременное внесение квартирной платы или оплаты коммунальных услуг за последние 12 месяцев, свидетельство о временной регистрации по месту пребывания, выписку из домовой книги по месту регистрации заемщика, брачный контракт – список можно продолжать практически бесконечно.
На сайтах банков можно найти ипотечный калькулятор он-лайн, а также подробный перечень необходимых документов, образцы заявлений и советы по их заполнению.
Срок рассмотрения заявки зависит не только от банка, но и от размера кредита, качества и количества представленных бумаг. Таким образом, срок варьируется в диапазоне 3–18 рабочих дней (Сбербанк РФ). Но чаще всего решение принимается через 10–14 дней (как в «Райффайзенбанк Австрия»). Сразу приготовьтесь к тратам: за рассмотрение заявки надо будет заплатить комиссию в размере 1–30 тыс. руб.
В случае положительного ответа вам объявят максимальную сумму, которую готов предоставить банк. Решение действительно три месяца (в некоторых банках – до четырех). Это время нужно для того, чтобы подыскать требуемую недвижимость, собрать необходимые документы и получить согласие банка на приобретение именно этой квартиры. Параллельно вам откроют ссудный счет, куда и будет переведена сумма кредита. Надо сказать, что банки предлагают дополнительные программы, способные заинтересовать потенциальных заемщиков. Например, «Абсолютбанк» оформляет кредитную карту с лимитом в 5 % от суммы ипотечного кредита на ремонт и благоустройство приобретаемой жилплощади.
Если вы берете кредит не на себя персонально, а вместе с супругом или супругой (такие ипотечные кредиты иногда называют «кредитами на семью»), то пакет документов, которые необходимо собрать, удваивается – каждый из созаемщиков предоставляет свой персональный комплект. Практически все документы подаются в банк в виде копий. Однако оригиналы вам тоже понадобятся – банковские служащие, принимая заявление, обязательно сверят копии с оригиналами. Проверив все документы, они передадут дело на рассмотрение в отдел ипотечного кредитования. Срок рассмотрения заявки, как правило, составляет от 3 до 18 рабочих дней.
Документы на выбранную квартиру подаются в банк, специалисты которого изучают их и решают, может ли данная недвижимость являться полноценным залогом. Если вы задумали приобрести жилье на вторичном рынке, это существенно усложнит проверку – банку необходимо будет досконально проверить историю квартиры, ведь впоследствии может оказаться, что права на нее придется доказывать в суде. В случае, если вы приобретаете жилье в строящемся или только построенном доме, проверка немного сокращается. Во-первых, банки проверяют застройщика, а не саму квартиру и зачастую вообще сотрудничают с уже проверенными компаниями. Так, вам могут предложить несколько вариантов построенного или строящегося жилья для приобретения по ипотечной схеме уже при оформлении кредитного договора. Во-вторых, квартира в строящемся или только что по-строенном доме юридически чиста – там никто еще не был зарегистрирован, она не покупалась и не продавалась, не переходила по наследству, у ее прежних владельцев нет задолженностей по квартплате или других долгов, для покрытия которых будет необходимо это жилье продать.
Вы не ограничены в количестве квартир, которые можете предложить банку в качестве залога. Важно подобрать подходящий вариант за те три-четыре месяца, которые отвел вам банк. И самое главное, чтобы специалисты отдела ипотечного кредитования банка получили достаточные гарантии того, что строящаяся квартира будет достроена и не возникнет проблем с оформлением права собственности, а уже построенная квартира юридически чиста. Стоит отметить, что банки сознательно не оглашают всех требований к выбираемому жилью – иначе не будет формального повода для отказа. Сейчас в связи с этим параллельно идет несколько судебных процессов.
 |
Несмотря на то что процесс сбора документов довольно-таки утомителен, ипотечные консультанты рекомендуют подготовить максимально полный пакет. Это, во-первых, увеличивает вероятность получения кредита, а во-вторых, может помочь сэкономить ваши средства – банк способен предоставить льготные условия, если убедится в вашей благонадежности. |
После того как квартира подо-брана, вносится залог (первоначальный взнос) и оформляются договоры – кредитный и купли-продажи. На счет заемщика банк зачисляет кредитные средства. В некоторых случаях для расчетов используют наличные. Тогда деньги помещаются в открытую на имя заемщика банковскую ячейку. В ней деньги будут храниться до тех пор, пока заемщик не передаст их продавцу квартиры. Как правило, договоры оформляются и подписываются одновременно в офисе банка. Чаще всего вместе с кредитным договором подписывается страховой – о нем речь пойдет немного позже.
Следующий шаг – регистрация договоров и закладной на квартиру в Федеральной регистрационной службе (ФРС), что занимает 7–14 дней. Если хотите ускорить процесс, оформите сделку купли-продажи нотариально. В этом случае ФРС обязана зарегистрировать договор за семь дней. Регистрационная служба выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется в банк и регистрируется.
Но что делать, если в кредите вам отказали? Первое – не расстраиваться. Да, вы потеряли время и определенную сумму денег, но это не мешает обратиться в другой банк. Важно знать, что банк не обязан раскрывать причины отказа. При этом самые распространенные из них выглядят так:
В любом случае вам стоит либо самостоятельно продолжить подбор варианта ипотечного кредита, либо обратиться к ипотечному брокеру. Вы можете, например, проконсультироваться в банке-кредиторе. Скажем, «Райффайзенбанк Австрия» проводит «ипотечные субботы», на которых его ведущие специалисты, работающие с ипотекой, отвечают на все вопросы, интересующие потенциальных заемщиков. Но есть и другой вариант: можно заключить с ипотечным брокером договор на комплексное обслуживание. Надо сказать, что этот поступок существенно сэкономит ваши силы и время. Сотрудники брокерских компаний – банковские работники, юристы, специалисты в области недвижимости – оценят ваши шансы на получение кредита и подберут именно тот ипотечный продукт, который подойдет именно вам. Вы получите профессиональный совет и помощь в формировании необходимого пакета документов.
Вы не ограничены в количестве вариантов квартир, предлагаемых банку, но ограничены во времени, так как срок действия решения о выдаче кредита – три–четыре месяца.
Преимущества заключаются и в том, что вам обеспечат полное сопровождение сделки, связанной с приобретением жилья в кредит. Актуально сотрудничество с ипотечным брокером и для тех, кто кредит уже взял и хотел бы уменьшить ставку по нему, улучшив условия кредитования. Так или иначе, вы заручитесь поддержкой квалифицированного посредника, и он гарантирует чистоту и надежность заключаемой сделки.
Для удобства заемщика банк-кредитор составляет график выплат. Чаще всего используется метод аннуитетных платежей: сумма платежа одинакова каждый месяц и включает сумму долга и проценты за использование кредита. Есть и другой вариант подсчета – выплаты по фактическому остатку. В этом случае суммы ежемесячных выплат будут разными: долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности.
После того как все договоры подписаны, деньги переданы и вы получили ключи от своей квартиры, можно в нее въезжать и регистрировать всех проживающих. В случае, если вы хотите добавить к числу проживающих на ипотечной площади нового обитателя, банку надо сообщить об этом. Отказать вам он не вправе, но такое уведомление обязательно. А как только будет выплачен кредит и проценты по нему, залог с квартиры будет снят и вы получите ничем не ограниченные права собственности на теперь уже вашу жил-площадь.
Выплата ипотечного кредита – дело длительное. А потому, к сожалению, за этот период возможны и уменьшение доходов, и даже потеря работы. Как вести себя должнику в такой ситуации?
Сначала определимся с терминами. Если вы пропустили срок очередного платежа по кредиту, например, из-за элементарной непунктуальности и готовы внести требуемую сумму, то речь идет о просрочке. В этом случае банк применит к вам штрафные санкции – на сумму платежа будет начислена пеня, размер которой определен в договоре.
Но если заемщик не выплачивает кредит больше полугода или открыто отказывается от платежей, речь идет не о банальной просрочке, а о так называемом дефолте. В том случае, если заемщик не в состоянии расплатиться по кредиту, квартира, приобретаемая в ипотеку, будет банком продана. При этом возможны два варианта: либо жилье продается непосредственно по рыночной цене в соответствии с договоренностью с банком, либо продажа осуществляется на торгах после вынесения судебного решения (по ликвидационной стоимости). Как правило, после продажи по решению суда первоначальный взнос и выплаченная часть кредита возвращаются заемщику. Банк же получает все остальные деньги, вырученные от реализации квартиры по рыночной стоимости, включая проценты, выплаченные заемщиком за пользование кредитом. Кроме того, при судебном разрешении конфликта заемщик несет и другие финансовые потери: страховые выплаты не возвращаются и судебные издержки оплачиваются именно заемщиком-должником.
Пока вы не погасили кредит, существует ограничение по сделкам с квартирой: ни подарить, ни обменять или продать ее без согласия банка невозможно.
|
На примере это выглядит так. Предположим, квартира по ипотеке приобреталась за $ 500 тыс., первоначальный взнос составил 20 %. Кредит был выдан на 15 лет, ставка – 10 % в год. Через два года заемщик оказался не в состоянии вернуть кредит. Наш заемщик должен банку порядка $ 381 тыс. Допустим, что рост стоимости квартиры составил 20 %, то есть теперь она стоит $ 600 тыс. Если продать квартиру по рыночной цене, то разница между ценой продажи и долгом банку заемщика составит $ 219 тыс. Из этой суммы вычитаем первоначальный взнос – $ 100 тыс. Остаток – $ 119 тыс. Пусть процентов за это время было выплачено на сумму около $ 59 тыс. Значит, прибыль от продажи квартиры составит $ 60 тыс. Эти деньги (за вычетом судебных издержек) получит заемщик. Если же квартира продается по решению суда по ликвидационной стоимости, например за $ 380 тыс. (начальная стоимость за вычетом первоначального взноса – именно столько, сколько банк выдал в качестве кредита), разница между ценой продажи и долгом банку составит $ 1 тыс. в пользу заемщика. А если вспомнить, что судебные издержки оплатить придется именно ему, то, скорее всего, он еще останется в накладе. |
Будьте готовы к тому, что к расходам на кредит прибавятся и другие платежи. Вам предстоит оплатить три страховки: самой квартиры, жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности. Страховой процент обычно совокупный, рассчитывается исходя из возраста заемщика, состояния его здоровья, состояния квартиры, требований страховой компании. Как правило, сумма ежегодного платежа составляет 1–1,5 % от суммы кредита. Хотя может показаться, что дополнительные расходы только увеличат и без того нелегкое бремя заемщика, страхование необходимо.
Судебный процесс и продажа квартиры (процедура, к слову сказать, так до конца и не урегулированная законодательно) значительно усложнят жизнь не только должнику, но и банку. Поэтому, осознав, что погасить очередной платеж вы не в состоянии, сразу придите в банк и напишите заявление. Скорее всего, вам пойдут навстречу и пересмотрят схему платежей (могут либо предоставить отсрочку по выплате основного долга, либо провести перерасчет по остатку задолженности).
Во-первых, хоть ипотечная квартира и переходит сразу в соб-ственность заемщика, она все равно остается в залоге у банка. А ему важна сохранность своего имущества. Это означает, что на любые квартирные преобразования вам необходимо будет получить согласие не только Бюро технической инвентаризации (БТИ), но и банка-кредитора. С одной стороны, это усложнит любой ремонт, который вы затеете, – банк и страховую компанию придется ставить в известность. С другой стороны, если вашу квартиру вдруг зальют соседи, сумма страхового возмещения позволит все восстановить в предельно сжатые сроки.
Во-вторых, страховка – это спасение от дефолта и его негативных последствий. Большинство банков не требует от заемщиков застраховать риск временной потери трудоспособности, так как это значительно увеличивает ежегодный страховой тариф. Однако если человек стал инвалидом, а в ипотечном договоре и договоре страхования в числе страховых случаев временная нетрудоспособность прописана, то страховщики будут обязаны погасить кредит. Если же временная потеря трудоспособности из-за болезни не застрахована, а все сред-ства уходят на лечение, банкиры советуют сразу же известить банк о возникших денежных трудностях. В этом случае добросовестный заемщик может претендовать на различные льготы по выплате кредита – например, на отсрочку.
Наконец, если заемщик умер, то страховая компания погасит кредит лишь в том случае, если причиной смерти не являлось самоубийство. В случае самоубий-ства бремя платежей по кредиту ляжет на наследников, которые должны будут решить, принимать ли им обязательства по ипотеке или же объявлять квартиру дефолтной и продавать.
Если вы потеряли работу, не пытайтесь уклоняться от контактов с банком-кредитором – банк менее кого-либо заинтересован в возникновении дефолта заемщика.
|
И последнее. Размер страховых выплат будет постепенно снижаться, поскольку сумма кредита (или, говоря языком банкиров, тело кредита) ежегодно уменьшается. |
Так что страховка позволит вам ощущать себя более уверенно – ведь вы будете относительно защищены и при внезапной потере работы, и при порче имущества.
Подводя итог, скажем, что ипотека – неплохой способ и обзавестись собственным жильем, и увеличить имеющуюся жилплощадь, и прикупить загородную недвижимость, и даже заработать. Принимая решение, оцените ваши возможности реально, воспользуйтесь помощью консультантов, и тогда вы сможете по достоинству оценить все положительные стороны ипотечного кредитования. Конечно, если вы возьмете в кредит большую сумму денег, да еще и на длительный срок, придется, что называется, «затянуть пояс» и несколько сократить повседневные расходы. Но результат того, безусловно, стоит – ведь в конце концов вы станете счастливым обладателем собственной жилплощади.
|
