Новое исследование ученых показало, что комфорт в доме зависит прежде всего от количества в нем света.
Вы можете загрузить свою фотографию
 |
Операции с недвижимостью всегда сопряжены с определенным риском как для покупателя, так и для продавца. И вторичный рынок жилья не исключение. Основные проблемы связаны с высокой стоимостью предмета купли-продажи, а также со сложностями, возникающими при оформлении квартиры.
Как всякое серьезное дело, покупка квартиры требует тщательной подготовки. В первую очередь надо найти ту самую жилплощадь, которая станет вашим домом. Если бы вы покупали квартиру в строящемся здании, процесс поиска существенно сократился бы. В нашем случае искомое жилье уже находится в чьем-то пользовании, и надо, чтобы этот кто-то решил выставить его на продажу.
Начать поиск стоит с изучения специализированных газет и журналов, просмотра Интернет-сайтов, поиска по друзьям-знакомым, чтения обычных объявлений около подъездов. Это своеобразное маркетинговое исследование поможет вам узнать порядок цен, сопоставить предложение рынка и свои возможности. Когда вы окончательно определитесь, что именно и за какие деньги ищете, имеет смысл начинать обзвон. Работа эта утомительна, но эффективна. Если же найти хоть сколько-нибудь устраивающий вас вариант не удастся, лучше пересмотреть свои требования к квартире.
Если времени на самостоятельный подбор жилья у вас нет, можно воспользоваться услугами риэлторского агентства. Его специалисты подберут несколько вариантов квартир в соответствии с теми требованиями, которые вы выскажете. Однако советуем полагаться не только на опыт агентств недвижимости, но и на свою удачу и интуицию, ведь квартира нужна вам, а не риэлтору.
Депутаты Государственной Думы хотят изменить ст. 31 Жилищного кодекса РФ таким образом, чтобы бывшие супруги сохраняли право пользования жильем и после прекращения семейных отношений, вне зависимости от перехода права собственности на это жилье к другому лицу. Иными словами, если вы при продаже квартиры не заручились согласием своей второй половины, то ваш супруг или супруга останутся зарегистрированными в проданной квартире.
Когда несколько возможных вариантов подобраны, необходимо договориться о времени просмотра квартир. Приготовьтесь поездить по городу, подстраивая свой рабочий график под расписание жизни продавцов. Осматривайте квартиры внимательно, не стесняйтесь задавать вопросы. Обязательно надо выяснить:
Когда подходящая квартира найдена и нравится вам и членам вашей семьи, не затягивайте с переговорами о цене. Обратите внимание, что сумма, которая была указана в рекламе, и та цена, которую продавец называет вам на месте, могут не совпадать. Ведь покупателей, скорее всего, несколько, а ему надо выбрать только одного из претендентов. Очевидно, что свой выбор он сделает в пользу того, кто предложит большую сумму. Можно попробовать поторговаться – в любом случае вы ничего не потеряете. Но опыт последних лет показывает, что снижение цены маловероятно, хотя и возможно.
Часто приходится общаться не с самим владельцем квартиры, а с представляющим его риэлтором. Конечно, в этом случае лучше, чтобы и ваши интересы тоже представлял профессиональный участник рынка недвижимости. Иначе при заключении предварительного соглашения о покупке квартиры ваши права могут быть в чем-то ущемлены. А между собой риэлторы договорятся быстрее и сберегут ваши нервы.
Очень важно на этом этапе определиться с размером задатка и аванса (предоплаты), которые станут гарантией того, что продавец не передумает и не продолжит дальнейший поиск покупателей. Различие между задатком и авансом существенно. В соответствии с Гражданским кодексом РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения в счет причитающихся по договору платежей. Так что в случае, если стороны расторгают договор по взаимному соглашению (и вы нашли лучший вариант квартиры, и у вашего продавца ситуация изменилась), задаток вам возвращают. Но вот если сделка не состоится по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если же продавец изменит решение, он обязан возвратить покупателю задаток в двойном размере. Аванс же – это предварительный способ расчетов. Если сделка не состоялась, он должен быть возвращен в любом случае.
Передачу задатка и аванса нужно оформить в письменном виде. Для того чтобы не перепутать два этих платежа, внесите в текст договора пункт, в котором будет назван размер и того, и другого (если, конечно, вы с продавцом пришли к соглашению об осуществлении авансового платежа). Можно заключить предварительный договор купли-продажи, где будет указана стоимость квартиры и сумма задатка, которую вы вносите. Не забудьте оформить расписку, удостоверяющую передачу аванса (при этом надо помнить, что в соответствии со ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки на сумму меньше 10 МРОТ заверять не надо). Или, что безопаснее, договоритесь с продавцом о безналичном перечислении суммы.
Поговорка «Доверяй, но проверяй» здесь как нельзя более кстати. Теперь, когда все договоренности достигнуты, предстоит самое сложное – проверка юридической чистоты сделки. Разумеется, если вы действуете через риэлторское агентство, все вопросы, связанные с организацией проверок, будут решены без вашего участия. Но если вы все же решили действовать самостоятельно, приготовьтесь стать разведчиком – от того, насколько тщательно будут проверены все детали будущего договора купли-продажи, зависит ваше спокойствие.
Еще одна возможная поправка касается сохранения права проживания в квартире для тех родственников, которые по каким-либо причинам не принимали участия в ее приватизации. Все это значительно усложнит процедуру купли-продажи вторичного жилья – вряд ли кому-то захочется приобретать квартиру «с довеском» в виде проживающих там родственников прежнего владельца.
Но даже если кто-то из прежних хозяев квартиры по каким-либо причинам не был из нее выписан, поводов для беспокойства пока нет. С 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ дают новому владельцу квартиры возможность выселить нежелательных лиц из жилого помещения, принадлежащего ему, поскольку «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Тем не менее, чтобы обеспечить себе дополнительные гарантии, советуем вам сделать следующее. Если кто-то из членов семьи продавца еще не выписан из квартиры к моменту совершения сделки, включите в договор купли-продажи обязанность продавца юридически освободить жилое помещение после заключения договора. Иначе придется бороться за право на проживание в купленной квартире и подавать иск о выселении. Хорошо, если вам удастся «погрузиться» в историю квартиры лет на 10–15, поскольку срок исковой давности по сделкам купли-продажи составляет 10 лет.
Приготовьте и свои документы. От покупателя нужны будут: документ, удостоверяющий личность (паспорт); если вы состоите в браке – согласие супруга или супруги на покупку жилья.
Это один из самых ответственных этапов, поскольку совершается сразу несколько важных действий: передача денег, подписание договора, сдача документов на регистрацию. Начнем с передачи денег. Вариантов здесь несколько.
Во-первых, можно перечислить причитающуюся продавцу сумму на его банковский счет. Этот вариант хорош тем, что не требует пересчета денег (за вас это сделает банк). Кроме того, не надо будет думать, как обезопасить операцию по передаче крупной суммы наличных.
Во-вторых, можно воспользоваться услугами депозитария. Такой вариант наиболее распространен. Обычно покупатель закладывает деньги в депозитарную ячейку банка, и заинтересованные стороны подписывают договор аренды банковской ячейки, в котором определяют условия доступа к ней. Депозитарная ячейка представляет собой надежно защищенный сейф, расположенный в специально оборудованном помещении внутри банка (подробно мы писали об этом в июньском номере за 2007 год). Все расчеты по сделке через депозитарную ячейку производятся в охраняемом банковском помещении, что обеспечивает и безопасность, и полную конфиденциальность.
В-третьих, не исключается и дедовский способ – передать деньги непосредственно продавцу в руки. Но в этом случае желательно делать это при свидетелях, хорошенько позаботившись о собственной безопасности. И еще: обязательно составьте расписку, в которой укажите, что сумма была в полном объеме передана продавцу. Но мы рекомендуем лишний раз не рисковать и все же прибегнуть к услугам банка.
После того, как денежный вопрос решен, подписывается договор купли-продажи квартиры. Проект надо подготовить заранее, согласовав его содержание. Желательно доверить эту работу профессионалам. Кстати, это еще один довод в пользу заключения сделки купли-продажи через агентство недвижимости.
Но даже если вы доверились профессионалам, расслабляться рано. Важно знать, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если не будут соблюдены все формальности. В частности, договор купли-продажи будет недействителен, если он заключен под влиянием обмана, угроз, насилия, заблуждения, а также лицом, не способным понимать значение своих действий. Легко лишиться свежекупленной квартиры, если договор с вами заключен недееспособным или ограниченно дееспособным человеком (статьи 171, 176 ГК РФ). Поэтому желательно убедиться, что продавец вполне отдает себе отчет в тех действиях, которые совершает. Если вы имеете дело с представителем продавца, обязательно изучите выданную ему доверенность (не истек ли срок ее действия, на то ли лицо она выписана). И настаивайте на личном присутствии собственника жилья при оформлении сделки. Если же, по словам представителя, собственник уехал в загранкомандировку или подался в отшельники на Гоа, самый разумный шаг – отказаться от сделки, какой бы привлекательной она вам ни казалась.
Основанием для того, чтобы договор был признан недействительным, является факт его заключения вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях, чем воспользовалась другая сторона (статьи 177–179 ГК РФ). Отсюда вывод: будьте предельно осторожны при составлении договора. Желая уменьшить сумму расходов на оплату нотариальных услуг при продаже квартиры, практически все указывают в договоре балансовую стоимость жилья (по-другому ее еще называют стоимостью по БТИ). Такая стоимость всегда ниже реальной. А поскольку официальной системы рыночной оценки в нашей стране пока не существует, нечистоплотный продавец через некоторое время может заявить, что он продал квартиру исключительно потому, что ему срочно нужны были деньги на операцию редкой аквариумной рыбке, а потому он вынужден был уступить жилье практически за бесценок. В этом случае суд может оказаться на стороне продавца, особенно если у вас и расписки в передаче денег нет. Да, если суд сочтет договор недействительным, он не только заставит покупателя освободить квартиру, но и обяжет продавца вернуть деньги. Однако чаще всего оказывается, что полученных денег у продавца уже нет – вы же помните, у него болела аквариумная рыбка. И процесс получения даже неполной суммы, отданной вами за квартиру, может растянуться на годы.
Учтите, что, покупая квартиру с неоформленной перепланировкой, вы заранее обрекаете себя на крупные денежные и временные расходы в том случае, если планируете это жилье впоследствии продать.
Поводов для оспаривания заключенного договора предостаточно, поэтому будьте внимательны при его составлении и заключении. Прочитайте договор, обращая внимание на каждый его пункт. И не стесняйтесь задавать вопросы, если вам что-то непонятно. Очень важная деталь: если вы приобретаете квартиру в долевую собственность, договор подписывается всеми членами вашей семьи. Совершеннолетние члены семьи ставят свои подписи самостоятельно, а вот подписи детей 14–18 лет должны быть заверены родителями (или опекунами, или попечителями). Иначе договор будет признан недействительным. Заключенный вами договор должен быть отдан на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (Регистрационную палату). Учтите, что регистрация договора купли-продажи недвижимости – шаг обязательный.
Осталось совсем немного – получить документы (зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности) и вступить в права квартировладельца. Тут тоже надо держать ухо востро: при передаче квартиры составьте особый документ – акт приема-передачи. Не забудьте получить от прежних хозяев не только ключи, но и расчетные книжки. Ну и, кроме того, проследите, чтобы выезжающие не вывезли лишнего – очень часто возникает проблема с электрическими или газовыми плитами (например, покупатель уверен, что продавец оставляет плиту на кухне, а тот забирает ее на новое место жительства).
Подведем итоги. Покупка квартиры на вторичном рынке, безусловно, имеет свои преимущества. Вы приобретаете не голые бетонные стены, а уже обжитое пространство. Однако именно достоинства такой квартиры могут обернуться ее недостатками. Поэтому взвесьте все за и против. Кроме того, помните, что сумма, которую вам придется заплатить, будет несколько больше стоимости собственно жилья. По общему правилу расходы на оформление сделки несет покупатель. Сюда входят плата за аренду банковской ячейки, подготовка договора и оплата услуг нотариуса, оплата регистрационного сбора. Регистрация всяческих документов у нотариуса обойдется в 200–500 руб. за документ. Можно потратиться и на специальную страховку – застраховать риск утраты права собственности. Это обойдется в сумму, равную 0,15–1,5 % от стоимости квартиры.
Покупка квартиры – дело ответственное и серьезное, а потому экономить здесь не стоит. Даже если вы нашли подходящий вариант самостоятельно, будет лучше, если оформлением вашей покупки займутся профессионалы.
|
-
Комментарий удален автором