Плюсы и минусы ТСЖ

По мнению многих экспертов, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – идеальный вариант управления общим имуществом в доме. Вы еще об этом не знаете? Тогда мы идем к вам.

Что такое ТСЖ

Итак, товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение владельцев жилых и нежилых помещений дома (или нескольких домов). Создается оно для совместного управления имуществом. Фактически имуществом управляет либо правление ТСЖ и возглавляющий его председатель, либо правление коллективно. Членов правления и председателя выбирают сами жильцы на общем собрании, решение которого куда важнее, чем решения правления и председателя. Тут вообще надо помнить, что все решения в ТСЖ принимаются 2/3 голосов всех жильцов. Поэтому председатель в одиночку принять решение по основным вопросам (например, брать или не брать кредит в банке) не вправе.

"За чей счет банкет?"

Откуда появляются деньги, на которые существует товарищество? Источников несколько:

1. Обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества.
2. Собственные доходы организации. Они образуются от сдачи в аренду общедомового имущества, например, стены дома для развешивания рекламных плакатов или площадей для размещения передвижных торговых точек. Использовать придомовую территорию ТСЖ может, если оформит участок в собственность на любом этапе своей деятельности, так что принять подобное решение на общем собрании жильцов никогда не поздно.

Но нужно иметь в виду, что ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые отмечены в Жилищном кодексе РФ: обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдачей в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.

3. Бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации и ремонта здания, а также компенсация оплаты отдельных видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов. Но, как и во многих областях хозяйственной деятельности, получение субсидий требует наличия определенных связей, которых может не быть у нового председателя.

Полномочия

Для того чтобы выполнять свои функции, у ТСЖ есть определенные законом полномочия. Однако они больше связаны с организацией взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Товарищество вправе требовать внесения платы за предоставленные собственнику коммунальные услуги, а также требовать уплаты пеней. Надо сказать, что у правления ТСЖ даже есть правомочие обратиться в суд для того, чтобы ограничить предоставление коммунальных услуг собственнику-неплательщику, но процедура эта крайне трудна и утомительна.

Когда создание ТСЖ и выгодно, и удобно?

По утверждению специалистов, такая ситуация имеет ряд характерных признаков. Образование товарищества рекомендуется, если:

• вы живете в новом доме – тогда затраты на его эксплуатацию будут относительно невелики, и вам с «товарищами» еще долго не придется думать, где достать средства на капитальный ремонт;
• в вашем доме достаточно много квартир или ваше товарищество будет объединять жителей сразу нескольких домов – тогда коммунальные услуги в пересчете на одну квартиру будут дешевле;
• ваш дом оборудован не только общедомовыми, но и индивидуальными приборами учета потребленных коммунальных услуг – в этом случае вы не будете оплачивать чужие расходы;
• в вашем доме все или большин­ство квартир приватизированы, да и социальный состав и материальное положение собственников примерно одинаковы;
• у вас есть на примете инициативный кандидат в председатели товарищества, которому вы не побоитесь доверить управление вашим имуществом.

Соответственно, если вы живете в старом доме, да еще и расположенном на окраине города, то вариант товарищества вас вряд ли устроит. Слишком много времени вы потратите на то, чтобы сформировать инициативную группу по созданию ТСЖ. И к тому же вряд ли найдется человек, который захочет стать главой правления.

Что может и что обязано делать ТСЖ

Правление (или выбранный председатель) товарищества собственников жилья должно выполнять следующие функции:

• заключать договоры на снабжение жителей дома водой, газом, электричеством;
• рассчитывать и начислять плату за коммунальные услуги (при этом надо знать, что ТСЖ не может установить тарифы – это делается Правительством РФ);
• санкционировать уменьшение платы за коммунальные услуги в случае, если, например, в течение расчетного периода были внеплановые отключения горячей воды;
• производить по требованию потребителей – владельцев квартир – сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом качества предоставленных коммунальных услуг, а также правильность начисления установленных законом и договором неустоек (штрафы, пени);
• если есть коллективные приборы учета, ТСЖ ведет журнал учета их показаний (и по запросу в течение одного рабочего дня дает выписку из журнала);
• информировать о неполадках в работе внутридомовых инженерных систем или инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне дома;
• информировать обо всех действиях и решениях, связанных с управлением общедомовым имуществом.

Правление ТСЖ может обязать собственника обеспечить доступ в занимаемое им жилое (и нежилое) помещение работникам или представителям правления или работникам аварийных служб с целью осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и – при необходимости – устранения неисправности.

Мнение собственников жилья

Товарищество дает возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать предоставляемые коммунальные услуги. Причем приоритетность решаемых задач (например, что важнее – новая парковка или озеленение холлов) определяется самими жильцами. Однако есть и обратная сторона медали.

Найти хорошую управляющую компанию непросто, а городские власти в большинстве своем противятся выбору частной УК, стараясь навязать ДЕЗ. Да и выбрать хорошего председателя – тоже проблема. В самом деле, как найти а) честного, б) инициативного, в) грамотного, г) толкового, д) дипломатичного (список можно продолжать бесконечно)? И к тому же все это – «за разумные деньги»...

С процедурой создания ТСЖ тоже возникают проблемы. Многие собственники жилья подметили, что как только собирается инициативная группа жильцов, сразу образуется полная их противоположность (и, как полагают некоторые специалисты, делается это не без поддержки cуществующей в районе управляющей компании). В этом случае у жителей дома не остается вариантов – управлять будет «сильнейший», как правило, компания.

Проблемы с оформлением в собственность и обустройством придомовой территории. У ТСЖ есть возможность получать прибыль за счет использования общего имущества. Для тех домов, где ТСЖ не создано, это невозможно – прибыль получает собственник здания, то есть муниципалитет. И тут возникают свои проблемы. Да, вы можете использовать общедомовую территорию, но ее надо оформить в собственность. Это не потребует больших денежных затрат, но надо будет собрать документы и походить по органам власти, которые зачастую пытаются дать только участок под домом.

Или другая ситуация: дом старый, его проект не сохранился, что существенно затрудняет деление территории. А может получиться и так, что размер общедомовой территории окажется гораздо меньше, чем вы рассчитывали. Например, если застройщик в процессе возведения здания изменил проект или на вашей территории потребовалось построить дополнительные сооружения. И за счет этого не хватит места на парковку. И еще: в законодательстве, к сожалению, до сих пор не прописаны вопросы, касающиеся принадлежности междомовых проездов и контейнерных площадок.

С помощью решений общего собрания товарищества можно обустроить придомовую территорию так, как вы захотите. Можете разбить садик или устроить детскую площадку, а можете организовать место для игры в волейбол или лавочки для бабушек всего дома. Но и тут вас поджидают трудности. На сей раз они связаны с безынициативностью жильцов, которую отмечают многие обитатели домов, где есть ТСЖ. Да, очень хочется иметь садик, но ведь за ним надо ухаживать… А наличие шлагбаума на въезде может затруднить приглашение гостей – не будет же хозяин встречать каждого гостя. Да и смириться с неизбежными затратами на создание комфортных условий жизни бывает трудно. Кроме того, если состав жильцов вашего дома разнообразен – есть и собственники, и те, кто пользуются квартирой по договору социального найма, – трудно согласовать размер этих самых дополнительных затрат.

Растет число поборов от соб­ственников жилья в домах, управляемых ТСЖ. Так, часто встречаются ситуации, когда кто-то из собственников по каким-то причинам не вносит ежемесячные платежи. Долг этих собственников переносится на остальных, что, конечно, не радует. Или же председатель ТСЖ и его правление считают абсолютно необходимым поставить в общих холлах кожаные диваны, а пол в комнате консьержа выложить паркетом из карельской березы, да и просто делать ремонт в помещении правления ТСЖ ежегодно. Во всяком случае, такое впечатление складывается, когда видишь отчеты о затратах на обустройство этих помещений. Так что контролировать расход бюджета придется самим собственникам, то есть вам самим.

Метки: ТСЖ, жилтоварищество