Стоит ли покупать квартиру под сдачу и через сколько она окупится?

На чем можно сэкономить?

Этот вопрос обсуждают даже блогеры в TikTok. По их подсчетам, в среднем покупка жилья для сдачи в аренду окупится через 18 лет. Но этот показатель может быть еще больше, если брать квартиру в новом доме. Или вообще на этапе котлована.

К счастью для дольщиков, был принят Федеральный закон об участии в долевом строительстве. Застройщик больше не сможет получить деньги людей и просто заморозить стройку. Все, что вложили дольщики, находится на специальном эскроу-счете. Доступ к нему строительной компании дадут только после сдачи высотки. Так что шансов вложиться в долгострой теперь минимум. Это плюс. Можно купить квартиру немного дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, и с минимальными рисками.

В чем минусы новостройки

Вот только в случае с новостройкой все не так однозначно. Вы сэкономили на покупке, оформив сделку на приобретение нового жилья. Допустим, за 5,8 млн рублей. А потратите гораздо больше сэкономленных 200 тыс. на то, чтобы сделать квартиру пригодной для жизни, ведь застройщики чаще всего продают коробку. И это буквально: без проводки, дверей и даже стен (это называют красивым выражением «свободная планировка»).

— Прежде чем считать экономику от сдачи квартиры в аренду, надо понимать, что если вы покупаете новостройку, то надо вкладываться в отделку, меблировку и бытовую технику. Эти затраты могут легко составить от 700 тыс. рублей для небольшой однушки при самых бюджетных раскладах.

Вложиться придется не только в покупку материалов, но и в ремонтные работы. Если вы решите самостоятельно поклеить обои, то натянуть потолки, поставить стены или залить полы своими силами будет вряд ли возможно.

— Плюс нужна бытовая техника, мебель, без которых вы не сдадите квартиру. Минимум по технике — это стиральная машина, холодильник, плитка, микроволновка. И надо понимать, что такой ремонт через пять лет арендной жизни будет выглядеть не очень, а через 7-8 придет в полную негодность, что также будет сказываться на цене аренды, — объяснил Михаил Саков.

Теперь считаем, что можно за этот срок получить, если квартиру сдавать за 30 тыс. рублей в месяц. В год выйдет 360 тыс. рублей. За пять лет — 1,8 млн рублей. На 400 тыс. больше, чем потратили. Но! Не забудьте про статью «прочие расходы»: налоги за сдачу жилья в аренду, текущий ремонт, квартплату.

— К нам в компанию часто обращаются за ремонтом для квартир во вторичном фонде с целью сделать ремонт, чтобы сдавать ее дороже. Практически всегда такой ремонт нерентабелен, а незапланированный перерасход приводит к потере рентабельности вложений. Рациональнее сдавать недвижимость такой, какая она есть, — добавил Михаил Саков.

История 1. Если перепродать

— Предлагаю рассмотреть два конкретных примера моих клиентов. Один инвестор купил, как принято говорить, на котловане в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию, 24 кв. м, за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности.

В ноябре 2020 года первый инвестор выставил на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей.

Доход инвестора составил 1,3 млн рублей, или 52 процента от первоначальных вложений, — рассказал Дмитрий Щегельский.

История 2. Если сдать в аренду

— Другой покупатель, также в Невском районе Санкт-Петербурга, в панельном доме советской постройки купил 1-комнатную квартиру, 40 кв. м, за 3,5 млн рублей, — продолжает Дмитрий Щегельский.

Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тыс. рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году.

За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тыс. рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн  рублей.

Суммарный доход у второго инвестора составил 1,57 млн рублей, или 45 процентов от первоначальных вложений.

— При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, так как  в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке.

Если не рассматривать прирост капитала за счет постоянного роста цен на квартиры, то доходность на вложенный первоначальный капитал составляет примерно 5,5% годовых, — пояснил эксперт.

Выгода зависит от региона

Но самое главное — оценить, насколько жилье в вашем регионе востребовано. Можно месяцами или даже годами ждать, что найдется квартиросъемщик, оплачивая месяцы простоя квартиры из своего кошелька. Определить востребованность нетрудно, если оценить, кто потенциальный съемщик: студенты (должен быть регион с востребованными вузами), командировочные и туристы.

— Нужно четко понимать, кому будет сдаваться квартира/апартаменты, на какой срок и тщательно выбрать локацию для целевой аудитории. На наш взгляд, в России целесообразнее вкладываться в курортную недвижимость, например, в Сочи, поскольку это круглогодичный курорт и, следовательно, жилье не будет простаивать.

Самый подходящий вариант для начинающих игроков — апартаменты под управлением профессионального оператора, который будет следить за порядком, делать ремонт, подбирать арендаторов. В этом случае собственнику придется делиться с УК 20−30% арендного дохода. Однако такая схема позволяет по минимуму тратить свое время и получать пассивный доход, — пояснила эксперт.

— В среднем в качественных сочинских проектах можно приобрести апарт за 10 млн рублей и получать с него 100 тыс. рублей в месяц. В Москве найти квартиры и апартаменты в таком бюджете и с подобными показателями доходности вряд ли удастся. Также можно найти доходную недвижимость и в Европе, которая будет приносить 4−5% годовых, что по зарубежным меркам вполне неплохо. К тому же доход будет в евро или долларах. Но нужно понимать, что и бюджеты там выше, в среднем от 300 тыс. евро; далеко не у всех начинающих инвесторов есть такие деньги, — рассказала Татьяна Бурлаковская.

Если сравнивать с банковским вкладом

Доходность по банковским накопительным (не инвестиционным) вкладам не превышает 5% годовых.

— Во всем мире вложения в недвижимость считаются выгодным консервативным вложением для сохранения средств. Да, вложения в недвижимость в краткосрочной перспективе не приносят сверхдоходов. Но зато денежные средства, вложенные в недвижимость, надежно сохранены, — считает Дмитрий Щегельский. — Для того чтобы вкладываться в акции, необходимы специальные оперативные знания о состоянии рынка и постоянное отслеживание движения на бирже. В сравнении с рынком недвижимости фондовый рынок очень волатильный. Вложенный капитал можно потерять за считаные минуты.

Конечно, инвестиции в недвижимость требуют больших финансовых затрат.

— Не каждый имеет свободные 4–5 миллионов рублей, минимально необходимых для выхода на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге. Поэтому граждане с невысоким капиталом, скорее всего, положат деньги в банк либо купят валюту, — продолжил Дмитрий.

Какой налог нужно платить

Налог на доходы физических лиц от сдачи в аренду недвижимости составляет 13%. Можно оформиться как самозанятый и тогда платить 4%.

— Ответственность за неуплату налога в бюджет выражена в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если неуплата налога произведена умышленно, то в размере 40%, — пояснил Дмитрий Щегельский.