Покупаем жилье в кризис: нюансы, которые помогут сэкономить

Собрались поменять квартиру на дом или вложить деньги в новое жилье? Как подобрать нужный вариант и не попасть на мошенников? На наши вопросы отвечает Елена Веселенко, директор ООО «КредитСервисЮг», координатор Партнерской группы «ЖильЁ-моЁ» .

Фотограф Екатерина Савва @katesavva @paulnjack

Место съемки кафе-бар Paul&Jack @paulnjack

1. Выбираем жилье. С чего начать? Как найти профессионального агента по недвижимости (какие документы он должен предоставить, в каком источнике можно проверить его благонадежность)?

Выбор жилья зависит от многих факторов – покупаете ли вы его для своего проживания или инвестируете средства в недвижимость, оплачиваете приобретаемую квартиру или дом своими средствами или это кредит, планируете ли продавать приобретенную недвижимость в ближайшее время или будете сдавать в аренду и еще много факторов, по которым анализируется тип жилья и его месторасположение, а также сроки сдачи в эксплуатацию.

В выборе недвижимости однозначно надо ориентироваться на помощь профессионалов, так как именно ежедневная работа на рынке недвижимости отдельного города дает понимание – кто строит, за какие средства (свои или кредитные) и с какой вероятностью достроит. Профессионалу всегда важно не «впарить» покупателю самый выгодный для себя объект, а помочь на перспективу, так как пресловутое «сарафанное радио» никто не отменял и сегодня в Интернете можно найти информацию практически о каждом агенте по недвижимости. И в этом случае отсутствие любой информации – это уже повод подумать, стоит ли к такому агенту обращаться. Застройщик же, в отличие от агента, продает один, иногда два объекта, которые сам же и строит.

Этот фактор значительно увеличивает временные затраты покупателя, которому нужно объехать или обзвонить не одного застройщика, чтобы узнать стоимость квартир именно у него, проанализировать эти объекты, перечитать огромное количество форумов, на которых, кстати, сейчас процветает «нездоровая конкуренция», когда работники одного застройщика усиленно поливают негативной информацией «соседние», т. е. конкурирующие объекты и при этом под видом покупателей расхваливают свой.

И все эти потраченные нервы и время никак не оберегают покупателя от проблемы некачественной покупки или недостроя, так как мы еще не встречали такой ситуации, чтобы застройщик ругал свой объект или признавался в том, что он скоро обанкротится.

Как купить квартиру в Краснодаре и не разориться?
Подробнее

2. Рынок жилья в Краснодаре. Что вы рекомендуете рассмотреть в период кризиса, какие выгодные предложения бывают или как можно на этом этапе выгодно купить жилье?

С одной стороны, максимально безопасно покупать уже достроенное жилье, тем более что на сегодняшний день его скопилось очень много и чтобы его распродать застройщики предлагают всевозможные акции по снижению стоимости. Ведь не секрет, что цены на жилье искусственно завышены и немного сбросить может практически каждый уважающий себя застройщик. Такой вариант жилья больше подходит для тех, кто арендует квартиру и платит за чужую, а может взять ипотеку и платить за свою. Тем более что, понимая этот возможный вариант покупки, на рынке предлагаются квартиры с ремонтом от застройщика – только приобретайте.

С другой стороны, такие квартиры нужно тщательнее проверять на всевозможные махинации: например, один из застройщиков предложил инвестору готовые квартиры под инвестиции в новый объект, оформив сделку нотариально, но потом эти же квартиры продал обычным покупателям. Понятно, что вопрос будет решаться в суде, но потраченные нервы и время никто не восполнит.

Покупатель может сам проверить, не является ли предметом обременения приобретаемая квартира, для этого сейчас существует открытая информация на сайте Росреестра, не выписан ли кто из квартиры в места лишения свободы, нет ли доли несовершеннолетних детей и еще много чего, но если упустить что-либо – можно пострадать, поэтому, я считаю, лучше доверить это профессионалам.

Если же вы инвестируете средства, то, конечно же, лучше приобретать строящиеся объекты. Они вырастут в цене, ДДУ проверит Росрегистрация, если покупка будет проходить в ипотеку – проверит еще и банк, но и это не всегда спасает от проблем. Все эти вышеназванные организации не спасут от недостроя. Конечно, вы скажете: а как же 214 ФЗ, страхование застройщика, но, положа руку на сердце, какой процент покупателей досконально проверяет застройщика и исполнение им закона? Или ситуация с подрядчиками – это бум снижения цен на сегодняшнем рынке. Застройщики и генподрядчики расплачиваются с подрядчиками квартирами или квадратными метрами, а они продают их дешевле, чем застройщик.

При этом представители подрядчика просят аванс в размере от пятидесяти до ста тысяч, чтобы переоформить квартиру, а потом оказывается, что данная квартира уже продана или это вовсе не представитель подрядчика. Красивый офис и подписанный договор – не панацея от махинаций. Деньги отданы, квартиры нет… Надо проверять юридические основания принадлежности приобретаемого объекта, если это подрядчик – должен быть документ, подтверждающий его право на квартиру, подписывать предварительный договор, в котором четко прописывать адрес объекта, условия его продажи, и помнить, что если не перестраховываться, то можно попасть под пословицу «про сыр и мышеловку».

3. Как новичку или приезжему оценить перспективность района?

По опыту работы с приезжими могу сказать, что, как правило, они переезжают не на пустое место, а поближе к родственникам или друзьям, кто-то учился в Краснодаре или работал некоторое время. Т. е. город понимают. Но есть случаи, когда действительно переезжают на новое место. Большая часть таких покупателей приезжает, начитавшись форумы, где можно получить любой ответ на вопрос.

Бывали случаи, когда покупатели заранее подбирали себе работу, а потом искали жилье. Мне кажется, в Краснодаре нет неперспективных районов для проживания, надо отдать должное руководству нашего города, Краснодар недаром получил третье место по комфортности жизни в России, хотя некоторые дороги или их отсутствие меня, как водителя, не радуют. Объективно – город развивается, транспорта много и он доступен, мало школ – это проблема, но и ее пытаются решать.

Если рассматривать с точки зрения инвестиционной привлекательности, есть районы неперспективные для инвестиций. Например, те территории, где уже много построено нового жилья и строительство продолжается, не могут предложить рост инвестиций в недвижимость более 8,5% от вложенных средств, а значит, более безопасно положить деньги на депозит под 10,5%.

4. Какие районы Краснодара считаются выгодными с точки зрения покупки экономного жилья, какие самые дорогие районы? Какие районы будут востребованы через пару лет?

Я согласна с мнением большинства крупных строительных компаний. На рынке слишком много дешевого и при этом некачественного жилья. Не может стоить в перспективном районе Краснодара полноценная однокомнатная квартира в кирпичном доме менее одного миллиона трехсот тысяч рублей на стадии котлована. Цена квартиры включает в себя и место расположения, и метраж, а также внешний вид дома и сервис проживания.

Отдельно стоящий комплекс элитного дизайна с дополнительным сервисом в виде закрытой территории, подземного паркинга, импортных лифтов, благоустроенной территории и других наворотов, несомненно, будет стоить дороже обычной многоэтажки без выделенных парковочных территорий в любой части Краснодара. Территориально вдоль реки Кубань и в историческом центре расположилось элитное жилье, собственники которого не ждут транспортной доступности, у них другие приоритеты – парковка, парк, центр города и др.

Но нужно отдать должное и серьезным строительным компаниям, их очень большой список, которые при сдаче в эксплуатацию своих домов приводят в порядок территорию, разбивают скверы, формируют детские и спортивные площадки, предлагают надземные и подземные паркинги. А насчет востребованности районов в будущем – есть программа развития города Краснодара, в которой названы восточное и западное направление. В этих направлениях возможно создание условий для строительства – есть земля, можно обеспечить транспорт, коммуникации.

Мне очень нравится идея создания благоустроенных пригородов. Например, в районе пос. Знаменский возводится большой комплекс малоэтажного строительства со своей инфраструктурой: школами, детскими учреждениями, поликлиниками и т. д. Это похоже на европейский подход – работать в городе, жить в пригороде.

5. Какие социальные программы, помогающие сэкономить при покупке жилья, существуют – субсидии, программы и т. д.

Сейчас только ленивый не знает об АИЖК, субсидиях, сертификатах на всевозможные жилищные программы. Информация доступна, надо только не полениться и собрать пакет документов, да, он пока не маленький, на слово не верят, но решить проблему жилья можно. Программа «Жилье для российской семьи» позволяет купить квартиру по сниженной цене практически для любой категории граждан. Если в прошлом году всего два застройщика были аккредитованы АИЖК и Департаментом строительства по этой программе в Краснодарском крае, то сегодня их уже восемь, и список расширяется. Конечно, каждую проблему нужно решать индивидуально, но механизмы решения уже существуют и работают.

6. Ипотека в кризис – выгодно или стоит воздержаться? На что нужно обращать внимание, изучая банковский договор ипотеки?

По моему мнению, покупка квартиры в ипотеку сейчас самый безопасный способ сделок с недвижимостью. Проверяется все – заемщик, поручитель, квартира и продавец, так как есть банки, которые требуют подтверждение дееспособности продавца, вызывая этим у него недоумение. Покупка недвижимости – это всегда выгодно, здесь надо ориентироваться не на кризис, а на свою платежеспособность. Так устроена русская душа – покупаем, берем кредит, а дальше – как повезет… а везет не всегда. Тем более в кризис, когда люди теряют работу или не получают зарплату, а платить надо каждый месяц.

На первом плане должно быть понимание: решает ли покупка квартиры в ипотеку вашу проблему? Сможете ли вы выполнить условия кредитного договора? А насчет самих банковских договоров, ипотечный кредитный договор – это очень прозрачный документ, в котором нет скрытых комиссий, прописаны все возможные сроки, оплаты, графики платежей и т. д. Мы много раз сталкивались с тем, что страхи клиентов, приобретающих квартиры в ипотеку, возникают скорее из-за того, что специалисты банков не всегда корректно дают разъяснения о том, с чем придется столкнуться заемщику, поэтому у заемщика и возникает недоверие к такой сделке.

Мой опыт: как купить квартиру, если нет мужа и богатых родителей
Подробнее

7. Осматриваем варианты жилья. Где могут быть подводные камни, на чем можно сторговаться, что уменьшает стоимость жилья?

Как бы это странно ни звучало – действительно можно поторговаться при покупке квартиры, но рассчитывать на какую-либо серьезную скидку не получится. Конечно, застройщик платит риэлтору за проданную квартиру и можно предполагать, что на 2−3% можно сбросить стоимость недвижимости, но у крупного застройщика, который придерживается исполнения нормативного законодательства при строительстве объектов и партнерская схема работает правильно, комиссия агенту больше, чем скидка клиенту.

Самый же подводный камень сейчас один – кризис. Страхование ответственности застройщика от недостроя, строительство за счет кредитных средств банка значительно повышает вероятность того, что объект будет достроен при любых обстоятельствах. Несерьезно покупать дешевую квартиру на этапе строительства у застройщика, который строит за свои средства, не застраховал своих покупателей или не выполнил другие требования 214 ФЗ, а потом жаловаться, что квартиру вы так и не получили.

8. Страховки и прочие обязательные расходы, помимо оплаты непосредственно стоимости жилья?

Если мы говорим о покупке жилья с использованием кредитных средств, то надо помнить, что затраты на оценку приобретаемой квартиры и страхование – это обязательные условия банков. Эта мера вынужденная, так как вторичные квартиры старого фонда действительно несколько подешевели из-за большого объема на рынке квартир в уже готовых новостройках, и банки хотят понимать реальную ликвидность квартиры.

Сейчас затраты на оценку и страхование по условиям договора – это доступные суммы, а есть ситуации, когда банки делают оценку самостоятельно, бесплатно для клиента. Ну а если вы просто захотите застраховать свое жилье от любых внешних и внутренних воздействий – вас с распростертыми объятиями встретит любая страховая компания, но это уже тема другого интервью.

9. Какие есть еще нюансы, которые нужно знать покупателю?

Покупателю надо понять, что и для каких целей он хочет купить, хватит ли у него возможностей расплатиться за свою покупку, проанализировать несколько типовых вариантов и решить для себя – будет он тратить нервы и время сам или обратится к специалисту. Вы спросите, как узнать, является ли специалист таковым. Но вы же уже посмотрели несколько вариантов? Значит, вам сложнее «вешать лапшу»! Объединяем «сарафанное радио», «отзывы» о компании или специалисте, холодный расчет, интуицию – и все будет в порядке.

Адрес: Партнерская группа «ЖильЁ-моЁ»,

г. Краснодар, ул. Гимназическая, 79, тел. 88002007079

сайт www.zhile-moe23.ru

Facebook ЖильЁ-моЁ

Instagram @zhilemoe23

В Краснодаре скоро появится дом-рекордсмен
Подробнее