Эксперт

Анализ рынка недвижимости Волгограда: новостройки и пригород

В Волгограде, как и в России в целом, на рынке недвижимости происходят перемены. Данный обзор – попытка проанализировать характер изменений и выявить основные направления и тенденции рынка. Несмотря на экономический кризис, наши сограждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, стремятся решать квартирный вопрос: лучше ежемесячно платить за собственные квадратные метры, нежели тратить такие же деньги на аренду жилья, которое твоим не является.

Наш эксперт, руководитель Красноармейского центра недвижимости Александр КАСАЕВ, констатирует: за последние годы, особенно в течение 2015 года, расстановка сил на рынке жилья в Волгограде изменилась. Во-первых, цены просели, причем не только на вторичке (от 10 до 20 процентов, в зависимости от категории жилья), но и в новостройке (это касается объектов, вступающих в программу «Жилье для российской семьи», реализуемой с поддержкой государства). А во-вторых, запросы потенциального покупателя все сильнее склоняются в сторону первичного рынка, несмотря на очевидность существенных довложений на отделочные работы. Здесь играет роль и фактор современных строительных материалов и технологий: въезжая в недавно построенный дом, нет необходимости полностью менять электропроводку или иные инженерные коммуникации, в то время как покупая квартиру советских времен, гражданин чаще всего вынужден делать в ней капитальный ремонт.

Стоит отметить: как в докризисные времена, так и в настоящее время покупатели недвижимости условно делятся на две категории: тех, кто приобретает квадратные метры для себя и членов своей семьи, и тех, для кого покупка – вид инвестиции.

Волгоград

Каков разброс цен на квартиры на первичном рынке?

  • Центральный район Волгограда – от 51 до 85 тыс. руб. за 1 м² («Волгоград-СИТИ», «Арбат», «Артхаус», «Машков»),
  • Ворошиловский – от 44 до 50 тыс. руб. («Квартал на Клубной», «Александрийский»),
  • Краснооктябрьский – от 38 тыс. руб. («Река», «Альбатрос», «40 домиков», «Акварель»),
  • Кировский – от 37−38 тыс. руб. («Санаторный», «Парк Европейский»),
  • Красноармейский – от 32 до 45 тыс. руб. («7 пятниц», «Адмиралтейский»).

Отдельно стоит сказать про Советский и Дзержинский районы.

  • В Советском цены разнятся от 30 до 40−50 тыс. руб., в зависимости от местоположения и класса строящегося жилья («Родниковая долина», «Колизей», «Петровский», «Комарово», «Янтарный город», «Доминант»).
  • В Дзержинском районе разброс цен составляет от 41 тыс. руб. (дома на Шекснинской) до 53 тыс. руб. за 1 м² («Георгиевский», «Ежевика», «Снегири», «Чайка», «Эдем», «Дом на Бульваре», «Пионер», «Бейкер Стрит») и доходит до 55 тыс. руб. за квадрат («Роза ветров»).

По мнению вице-президента Нижневолжской Гильдии Риелторов Ольги САРЫЧЕВОЙ, в свете уменьшившихся, но не ставших низкими цен ясно обозначился спрос на загородную недвижимость. Одни граждане ведут строительство на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), другие приобретают готовые коттеджи (дома) и квартиры в строящихся домах (чаще всего малоэтажных).

Если говорить о Волгограде, приобретение участка под ИЖС потребует (в зависимости от района) от 15 до 90 тыс. руб. за сотку.

При выезде за город цена существенно меняется в зависимости от месторасположения земельного участка. Удаленность от административного центра, близость к промышленной зоне или отсутствие природных водоемов могут существенно снизить цену (вместе с покупательским спросом), еще один понижающий фактор – отсутствие инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Зато в непосредственной близости от Волгограда и там, где созданы все условия для строительства и проживания (экологически чистая местность, река или озеро, имеющиеся коммуникации), объективная цена может составлять до 250−300 тыс. руб. за сотку. Площадь предлагаемых участков колеблется от традиционных ранее 6 соток до 20−30 соток.

Все вышеперечисленное сказывается на спросе. Отсутствие инфраструктуры и необходимых коммуникаций делает такие участки под ИЖС мало востребованными. Иное дело – приобретение готового жилья или участка под строительство в комплексных застройках – коттеджных или малоэтажных.

Будущее загородной недвижимости – именно за такими централизованными поселками или жилыми малоэтажными комплексами, которые обеспечены всеми инфраструктурными элементами. Очень скоро эти комплексы будут составлять часть города, и называться он будет метрополис – слияние города с пригородом (то, что по ту сторону океана давно стало нормой).

Плюсов у данного варианта немало:

– Цена загородного жилья ниже, чем в городе, при этом расходы на коммунальные услуги и ресурсы значительно ниже, поскольку здесь действуют не городские, а областные тарифы, – поясняет наш эксперт Ольга Сарычева.

Не последним фактором в пользу загородной недвижимости является вопрос экологии, которая в Волгограде, мягко говоря, оставляет желать лучшего
Философия загородной жизни
Подробнее

Пригород

Итак, рассмотрим рынок предложений загородной недвижимости, находящейся на расстоянии до 30 км от Волгограда.

«АхтубаСитиПарк» – комплексная застройка в городе Волжском. Признаться, это не совсем загород, да и дома, предусмотренные проектом – от 3-этажных (от 33 тыс. руб. за 1 м²) до 15-этажных (около 38 тыс. руб. за 1 м²). Между Волгой и Ахтубой строится квартал «Юбилейный» (четыре 3-этажных дома с квартирами по цене от 31 до 34 тыс. руб. за метр). В Городищенском районе, в 28 км от Волгограда – ЖК «Ерзовка» (28 км от Волгограда, шесть 3-этажных домов с квартирами от 23 до 30 тыс. руб.). В самом поселке Городище – ЖК «Уютный» (несколько 3-этажных домов, цена за 1 м² от 36 тыс. руб.).

Наибольшее количество загородных жилых комплексов строится на территории Среднеахтубинского района. Это неудивительно: находятся поселки на территории Волго-Ахтубинской поймы с чистым воздухом и многочисленными ериками. Чистый воздух и близость к центру Волгограда (10−20 минут езды через «танцующий» мост) делают это место привлекательным и для семей с детьми, и для бизнес-элит, и для тех, кто вышел на заслуженный отдых.

Начнем с малоэтажных жилых комплексов на территории Волго-Ахтубинской поймы: парк Заречный – 65 малоэтажных домов (от 36 тыс. руб. за 1 м²). ЖК «Заречье» состоит из 3-этажных домов с квартирами по цене от 32 тыс. руб. за 1 м². «Букатин луг» – комплекс многоквартирных 3-этажных домов по цене от 36 тыс. руб.

Теперь – о коттеджных поселках. «Белая дача» (таунхаусы, дуплексы) относятся к жилью экономкласса.

В коттеджных поселках «Дубрава»,«Лебяжья Поляна» можно приобрести как уже готовый коттедж площадью от 110 м², так и участок под застройку. Эти предложения относятся к премиальному классу: в той же «Лебяжьей Поляне» цена участка площадью от 10 до 30 соток с построенным домом площадью 120 м² стартует от 3,5 млн рублей (цена 3-комнатной квартиры в не самом престижном районе Волгограда) – при этом в поселке имеются единственный в регионе гольф-клуб, парк современного искусства под открытым небом и собственный пляж на р. Ахтубе, асфальтированные дороги и центральные подземные коммуникации.

Безусловно, жизнь в собственном доме коренным образом отличается от городской суеты. Она дает владельцам множество свобод: от коммунальных войн с соседями, выбора вида отдыха на собственном участке (от барбекю до приема солнечных ванн) и не только. В целом выбор загородной недвижимости можно обозначить как 3D: это экология, комфорт и умные инвестиции (данный вид недвижимости вполне ликвидный, в отличие от 3−4-комнатных квартир, которые, по словам экспертов, пользуются невысоким спросом покупателей).

Кстати, с годами спрос на недвижимость вблизи водоемов увеличивается, что неудивительно: расположение вблизи реки или озера дает неоспоримые преимущества как для собственного проживания, так и для сдачи коттеджей в аренду. Стоимость таких объектов, по мнению экспертов, растет на 12−20 процентов в год, поскольку количество предложений на рынке крайне ограниченно…

Выбор жилья для комфортной и здоровой жизни зависит от нас самих. Главное – принимать взвешенные решения и менять свою жизнь к лучшему