Эксперт

Анализ рынка недвижимости Волгограда: новостройки и пригород

В Волгограде, как и в России в целом, на рынке недвижимости происходят перемены. Данный обзор – попытка проанализировать характер изменений и выявить основные направления и тенденции рынка. Несмотря на экономический кризис, наши сограждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, стремятся решать квартирный вопрос: лучше ежемесячно платить за собственные квадратные метры, нежели тратить такие же деньги на аренду жилья, которое твоим не является.

Недвижимость Волгограда: купить загородный дом
Фото: Геннадий Бисенов

Наш эксперт, руководитель Красноармейского центра недвижимости Александр КАСАЕВ, констатирует: за последние годы, особенно в течение 2015 года, расстановка сил на рынке жилья в Волгограде изменилась. Во-первых, цены просели, причем не только на вторичке (от 10 до 20 процентов, в зависимости от категории жилья), но и в новостройке (это касается объектов, вступающих в программу «Жилье для российской семьи», реализуемой с поддержкой государства). А во-вторых, запросы потенциального покупателя все сильнее склоняются в сторону первичного рынка, несмотря на очевидность существенных довложений на отделочные работы. Здесь играет роль и фактор современных строительных материалов и технологий: въезжая в недавно построенный дом, нет необходимости полностью менять электропроводку или иные инженерные коммуникации, в то время как покупая квартиру советских времен, гражданин чаще всего вынужден делать в ней капитальный ремонт.

Стоит отметить: как в докризисные времена, так и в настоящее время покупатели недвижимости условно делятся на две категории: тех, кто приобретает квадратные метры для себя и членов своей семьи, и тех, для кого покупка – вид инвестиции.

Недвижимость Волгограда: купить загородный дом
Фото: Геннадий Бисенов

Волгоград

Каков разброс цен на квартиры на первичном рынке?

  • Центральный район Волгограда – от 51 до 85 тыс. руб. за 1 м² («Волгоград-СИТИ», «Арбат», «Артхаус», «Машков»),
  • Ворошиловский – от 44 до 50 тыс. руб. («Квартал на Клубной», «Александрийский»),
  • Краснооктябрьский – от 38 тыс. руб. («Река», «Альбатрос», «40 домиков», «Акварель»),
  • Кировский – от 37−38 тыс. руб. («Санаторный», «Парк Европейский»),
  • Красноармейский – от 32 до 45 тыс. руб. («7 пятниц», «Адмиралтейский»).

Отдельно стоит сказать про Советский и Дзержинский районы.

  • В Советском цены разнятся от 30 до 40−50 тыс. руб., в зависимости от местоположения и класса строящегося жилья («Родниковая долина», «Колизей», «Петровский», «Комарово», «Янтарный город», «Доминант»).
  • В Дзержинском районе разброс цен составляет от 41 тыс. руб. (дома на Шекснинской) до 53 тыс. руб. за 1 м² («Георгиевский», «Ежевика», «Снегири», «Чайка», «Эдем», «Дом на Бульваре», «Пионер», «Бейкер Стрит») и доходит до 55 тыс. руб. за квадрат («Роза ветров»).

По мнению вице-президента Нижневолжской Гильдии Риелторов Ольги САРЫЧЕВОЙ, в свете уменьшившихся, но не ставших низкими цен ясно обозначился спрос на загородную недвижимость. Одни граждане ведут строительство на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), другие приобретают готовые коттеджи (дома) и квартиры в строящихся домах (чаще всего малоэтажных).

Если говорить о Волгограде, приобретение участка под ИЖС потребует (в зависимости от района) от 15 до 90 тыс. руб. за сотку.

При выезде за город цена существенно меняется в зависимости от месторасположения земельного участка. Удаленность от административного центра, близость к промышленной зоне или отсутствие природных водоемов могут существенно снизить цену (вместе с покупательским спросом), еще один понижающий фактор – отсутствие инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Зато в непосредственной близости от Волгограда и там, где созданы все условия для строительства и проживания (экологически чистая местность, река или озеро, имеющиеся коммуникации), объективная цена может составлять до 250−300 тыс. руб. за сотку. Площадь предлагаемых участков колеблется от традиционных ранее 6 соток до 20−30 соток.

Все вышеперечисленное сказывается на спросе. Отсутствие инфраструктуры и необходимых коммуникаций делает такие участки под ИЖС мало востребованными. Иное дело – приобретение готового жилья или участка под строительство в комплексных застройках – коттеджных или малоэтажных.

Будущее загородной недвижимости – именно за такими централизованными поселками или жилыми малоэтажными комплексами, которые обеспечены всеми инфраструктурными элементами. Очень скоро эти комплексы будут составлять часть города, и называться он будет метрополис – слияние города с пригородом (то, что по ту сторону океана давно стало нормой).

Плюсов у данного варианта немало:

– Цена загородного жилья ниже, чем в городе, при этом расходы на коммунальные услуги и ресурсы значительно ниже, поскольку здесь действуют не городские, а областные тарифы, – поясняет наш эксперт Ольга Сарычева.

Не последним фактором в пользу загородной недвижимости является вопрос экологии, которая в Волгограде, мягко говоря, оставляет желать лучшего
Философия загородной жизни
Подробнее

Пригород

Анализ рынка недвижимости Волгограда
ЖК «Уютный»

Итак, рассмотрим рынок предложений загородной недвижимости, находящейся на расстоянии до 30 км от Волгограда.

«АхтубаСитиПарк» – комплексная застройка в городе Волжском. Признаться, это не совсем загород, да и дома, предусмотренные проектом – от 3-этажных (от 33 тыс. руб. за 1 м²) до 15-этажных (около 38 тыс. руб. за 1 м²). Между Волгой и Ахтубой строится квартал «Юбилейный» (четыре 3-этажных дома с квартирами по цене от 31 до 34 тыс. руб. за метр). В Городищенском районе, в 28 км от Волгограда – ЖК «Ерзовка» (28 км от Волгограда, шесть 3-этажных домов с квартирами от 23 до 30 тыс. руб.). В самом поселке Городище – ЖК «Уютный» (несколько 3-этажных домов, цена за 1 м² от 36 тыс. руб.).

Наибольшее количество загородных жилых комплексов строится на территории Среднеахтубинского района. Это неудивительно: находятся поселки на территории Волго-Ахтубинской поймы с чистым воздухом и многочисленными ериками. Чистый воздух и близость к центру Волгограда (10−20 минут езды через «танцующий» мост) делают это место привлекательным и для семей с детьми, и для бизнес-элит, и для тех, кто вышел на заслуженный отдых.

«Букатин луг»

Начнем с малоэтажных жилых комплексов на территории Волго-Ахтубинской поймы: парк Заречный – 65 малоэтажных домов (от 36 тыс. руб. за 1 м²). ЖК «Заречье» состоит из 3-этажных домов с квартирами по цене от 32 тыс. руб. за 1 м². «Букатин луг» – комплекс многоквартирных 3-этажных домов по цене от 36 тыс. руб.

«Белая дача»

Теперь – о коттеджных поселках. «Белая дача» (таунхаусы, дуплексы) относятся к жилью экономкласса.

«Лебяжья Поляна»
«Дубрава»

В коттеджных поселках «Дубрава»,«Лебяжья Поляна» можно приобрести как уже готовый коттедж площадью от 110 м², так и участок под застройку. Эти предложения относятся к премиальному классу: в той же «Лебяжьей Поляне» цена участка площадью от 10 до 30 соток с построенным домом площадью 120 м² стартует от 3,5 млн рублей (цена 3-комнатной квартиры в не самом престижном районе Волгограда) – при этом в поселке имеются единственный в регионе гольф-клуб, парк современного искусства под открытым небом и собственный пляж на р. Ахтубе, асфальтированные дороги и центральные подземные коммуникации.

Безусловно, жизнь в собственном доме коренным образом отличается от городской суеты. Она дает владельцам множество свобод: от коммунальных войн с соседями, выбора вида отдыха на собственном участке (от барбекю до приема солнечных ванн) и не только. В целом выбор загородной недвижимости можно обозначить как 3D: это экология, комфорт и умные инвестиции (данный вид недвижимости вполне ликвидный, в отличие от 3−4-комнатных квартир, которые, по словам экспертов, пользуются невысоким спросом покупателей).

Кстати, с годами спрос на недвижимость вблизи водоемов увеличивается, что неудивительно: расположение вблизи реки или озера дает неоспоримые преимущества как для собственного проживания, так и для сдачи коттеджей в аренду. Стоимость таких объектов, по мнению экспертов, растет на 12−20 процентов в год, поскольку количество предложений на рынке крайне ограниченно…

Выбор жилья для комфортной и здоровой жизни зависит от нас самих. Главное – принимать взвешенные решения и менять свою жизнь к лучшему