Аренда квартиры
Фото
Drazen Zigic / iStock / Getty Images

Кажется, схема простая и рабочая: покупаешь квартиру и… ждешь. В разных регионах цены на жилплощадь, конечно, отличаются. Для удобства возьмем за основу среднюю стоимость однокомнатной квартиры где-то не в центре Москвы — 6 млн рублей. В Саратове или Таганроге квартира такой же площадью будет в два раза дешевле, но здесь и зарплаты ниже. Так что если сравнивать соотношение квадратного метра и зарплаты, то показатели примерно равны. А значит, подсчет выгодности покупки квартиры под сдачу будет справедлив и для столицы, и для регионов.

На чем можно сэкономить?

Этот вопрос обсуждают даже блогеры в TikTok. По их подсчетам, в среднем покупка жилья для сдачи в аренду окупится через 18 лет. Но этот показатель может быть еще больше, если брать квартиру в новом доме. Или вообще на этапе котлована.

К счастью для дольщиков, был принят Федеральный закон об участии в долевом строительстве. Застройщик больше не сможет получить деньги людей и просто заморозить стройку. Все, что вложили дольщики, находится на специальном эскроу-счете. Доступ к нему строительной компании дадут только после сдачи высотки. Так что шансов вложиться в долгострой теперь минимум. Это плюс. Можно купить квартиру немного дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, и с минимальными рисками.

В чем минусы новостройки

Вот только в случае с новостройкой все не так однозначно. Вы сэкономили на покупке, оформив сделку на приобретение нового жилья. Допустим, за 5,8 млн рублей. А потратите гораздо больше сэкономленных 200 тыс. на то, чтобы сделать квартиру пригодной для жизни, ведь застройщики чаще всего продают коробку. И это буквально: без проводки, дверей и даже стен (это называют красивым выражением «свободная планировка»).

Михаил Саков

Эксперт по ремонту квартир

Руководитель компании по ремонту и отделке интерьеров «Ремэлль»

remelle.ru/

— Прежде чем считать экономику от сдачи квартиры в аренду, надо понимать, что если вы покупаете новостройку, то надо вкладываться в отделку, меблировку и бытовую технику. Эти затраты могут легко составить от 700 тыс. рублей для небольшой однушки при самых бюджетных раскладах.

Вложиться придется не только в покупку материалов, но и в ремонтные работы. Если вы решите самостоятельно поклеить обои, то натянуть потолки, поставить стены или залить полы своими силами будет вряд ли возможно.

Плюс нужна бытовая техника, мебель, без которых вы не сдадите квартиру. Минимум по технике — это стиральная машина, холодильник, плитка, микроволновка. И надо понимать, что такой ремонт через пять лет арендной жизни будет выглядеть не очень, а через 7-8 придет в полную негодность, что также будет сказываться на цене аренды, — объяснил Михаил Саков.

Так что, купив жилье за условные 6 млн рублей под сдачу в аренду, надо быть готовым отдать минимум 700 тыс. за ремонт в самом начале плюс через 5 лет еще 700 тыс., чтобы обновить то, что потрепала жизнь или квартиросъемщики. То есть квартира обойдется уже в 7,4 млн.

Теперь считаем, что можно за этот срок получить, если квартиру сдавать за 30 тыс. рублей в месяц. В год выйдет 360 тыс. рублей. За пять лет — 1,8 млн рублей. На 400 тыс. больше, чем потратили. Но! Не забудьте про статью «прочие расходы»: налоги за сдачу жилья в аренду, текущий ремонт, квартплату.

К нам в компанию часто обращаются за ремонтом для квартир во вторичном фонде с целью сделать ремонт, чтобы сдавать ее дороже. Практически всегда такой ремонт нерентабелен, а незапланированный перерасход приводит к потере рентабельности вложений. Рациональнее сдавать недвижимость такой, какая она есть, — добавил Михаил Саков.

Стоит ли покупать квартиру под сдачу
Фото
bernardbodo / iStock / Getty Images

История 1. Если перепродать

Дмитрий Щегельский

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости

Генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА

benua.org/

— Предлагаю рассмотреть два конкретных примера моих клиентов. Один инвестор купил, как принято говорить, на котловане в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию, 24 кв. м, за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности.

В ноябре 2020 года первый инвестор выставил на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей.

Доход инвестора составил 1,3 млн рублей, или 52 процента от первоначальных вложений, — рассказал Дмитрий Щегельский.

История 2. Если сдать в аренду

— Другой покупатель, также в Невском районе Санкт-Петербурга, в панельном доме советской постройки купил 1-комнатную квартиру, 40 кв. м, за 3,5 млн рублей, — продолжает Дмитрий Щегельский.

Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тыс. рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году.

За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тыс. рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн  рублей.

Суммарный доход у второго инвестора составил 1,57 млн рублей, или 45 процентов от первоначальных вложений.

Получается, что тот, кто купил квартиру во вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке.

— При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, так как  в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке.

Если не рассматривать прирост капитала за счет постоянного роста цен на квартиры, то доходность на вложенный первоначальный капитал составляет примерно 5,5% годовых, — пояснил эксперт.

Стоит ли покупать квартиру под сдачу
Фото
Rawpixel / iStock / Getty Images

Выгода зависит от региона

Но самое главное — оценить, насколько жилье в вашем регионе востребовано. Можно месяцами или даже годами ждать, что найдется квартиросъемщик, оплачивая месяцы простоя квартиры из своего кошелька. Определить востребованность нетрудно, если оценить, кто потенциальный съемщик: студенты (должен быть регион с востребованными вузами), командировочные и туристы.

Татьяна Бурлаковская

Эксперт в области недвижимости

Генеральный директор Golden Brown Group

gb-passport.ru/

— Нужно четко понимать, кому будет сдаваться квартира/апартаменты, на какой срок и тщательно выбрать локацию для целевой аудитории. На наш взгляд, в России целесообразнее вкладываться в курортную недвижимость, например, в Сочи, поскольку это круглогодичный курорт и, следовательно, жилье не будет простаивать.

Самый подходящий вариант для начинающих игроков — апартаменты под управлением профессионального оператора, который будет следить за порядком, делать ремонт, подбирать арендаторов. В этом случае собственнику придется делиться с УК 20−30% арендного дохода. Однако такая схема позволяет по минимуму тратить свое время и получать пассивный доход, — пояснила эксперт.

Можно сдавать квартиры самостоятельно, но это уже будет полноценная работа, требующая регулярного вмешательства и контроля.

— В среднем в качественных сочинских проектах можно приобрести апарт за 10 млн рублей и получать с него 100 тыс. рублей в месяц. В Москве найти квартиры и апартаменты в таком бюджете и с подобными показателями доходности вряд ли удастся. Также можно найти доходную недвижимость и в Европе, которая будет приносить 4−5% годовых, что по зарубежным меркам вполне неплохо. К тому же доход будет в евро или долларах. Но нужно понимать, что и бюджеты там выше, в среднем от 300 тыс. евро; далеко не у всех начинающих инвесторов есть такие деньги, — рассказала Татьяна Бурлаковская.

Стоит ли покупать квартиру под сдачу
Фото
fizkes / iStock / Getty Images

Если сравнивать с банковским вкладом

Доходность по банковским накопительным (не инвестиционным) вкладам не превышает 5% годовых.

Во всем мире вложения в недвижимость считаются выгодным консервативным вложением для сохранения средств. Да, вложения в недвижимость в краткосрочной перспективе не приносят сверхдоходов. Но зато денежные средства, вложенные в недвижимость, надежно сохранены, — считает Дмитрий Щегельский. — Для того чтобы вкладываться в акции, необходимы специальные оперативные знания о состоянии рынка и постоянное отслеживание движения на бирже. В сравнении с рынком недвижимости фондовый рынок очень волатильный. Вложенный капитал можно потерять за считаные минуты.

Конечно, инвестиции в недвижимость требуют больших финансовых затрат.

— Не каждый имеет свободные 4–5 миллионов рублей, минимально необходимых для выхода на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге. Поэтому граждане с невысоким капиталом, скорее всего, положат деньги в банк либо купят валюту, — продолжил Дмитрий.

Какой налог нужно платить

Налог на доходы физических лиц от сдачи в аренду недвижимости составляет 13%. Можно оформиться как самозанятый и тогда платить 4%.

— Ответственность за неуплату налога в бюджет выражена в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если неуплата налога произведена умышленно, то в размере 40%, — пояснил Дмитрий Щегельский.

Источники информации

1. Михаил Саков, руководитель компании по ремонту и отделке интерьеров «Ремэлль».

2. Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.

3. Татьяна Бурлаковская, эксперт в области недвижимости, генеральный директор Golden Brown Group.