Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Если хотите сэкономить на процентах, положенных риелтору, внимательно ознакомьтесь с алгоритмом сделки.

Фото
Getty Images/EyeEm

Человеку, далекому от юриспруденции, бывает очень нелегко разобраться с документами, необходимыми для оформления продажи жилья. Нюансов в этом вопросе много. Если у вас нет уверенности в своих знаниях и возможностях, лучше обратиться к специалисту. А если вы планируете действовать самостоятельно и настроены решительно, то сначала изучите алгоритм продажи квартиры без посредников.

Лидия Савицкая

ведущий юрист Юридического центра правовой защиты

Шаг 1: готовим документы

При оформлении сделки от хозяина жилплощади потребуется пакет документов. Собирать справки заранее не нужно, потому что практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия. Советуем начинать это делать тогда, когда появился реальный покупатель и заключен предварительный договор. Но если у вас утерян паспорт, то имейте в виду, что на его восстановление уйдет время, к тому же другие документы без паспорта не выдают.

Итак, собственнику жилья при сделке нужно иметь на  руках:

  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (для военнослужащих — это заверенное командиром части удостоверение). Если владельцев жилплощади несколько, то от каждого потребуется паспорт или свидетельство о рождении.

  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены. Если квартира была приобретена после 1 июля 2016 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. До этой даты хозяину квадратных метров выдавалось на руки свидетельство о праве на собственность, оформленное на официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Если по какой-то причине документ оказался утерянным, то нужно обратиться в МФЦ или на сайт Россреестра rosreestr.gov.ru и заказать выписку из ЕГРН с печатью.

  • Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, заверенное у нотариуса.

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также капитального ремонта. Выдает управляющая компания или территориальное управление ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр). 

  • Выписку из домовой книги или справку из паспортного стола. Это нужно для подтверждения информации о количестве проживающих  и зарегистрированных по данному адресу жильцов. Справка выдается в МФЦ или паспортном столе в управляющей компании.

  • Технический паспорт, если квартира продается в ипотеку. Но помните, если на жилой площади есть не оформленная официально перепланировка, продать квартиру будет невозможно.

  • Если в квартире числится собственником несовершеннолетний ребенок, то потребуется разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Фото
shapecharge/Е+/Getty Images

Шаг 2:  проверяем, есть ли ограничения для продажи

Хозяину квартиры перед ее продажей необходимо знать, что некоторые обстоятельства могут сильно затянуть сделку. Например:

  1.  Прописанные в этом помещении другие жильцы. При заключении предварительного договора  необходимо указать срок, в течение которого эти граждане снимутся с регистрации. 

  2. Ограничения накладывается на сделку, если в долевой собственности есть дети. Существует закон, защищающий права несовершеннолетних,  поэтому, чтобы после совершения продажи квартиры ребенок не остался без жилья, родители (или опекуны) обязаны предоставить несовершеннолетнему аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. Требуется разрешение органов опеки и попечительства.

  3. Не получится продать квартиру, если на имущество наложен арест: судом, судебными приставами, полицией и т. д. Процедура продажи возобновится после того, как будут устранены причины, послужившие основанием для наложения ареста.

  4. Дополнительные усилия придется приложить и в случае залога недвижимости. Например, квартира оформлена в ипотеку, тогда собственник жилья должен взять в банке согласие на продажу залогового имущества. С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно, если досрочно погасить кредит в банке.  Также возможна передача долговых обязательств.  Каждый из этих вариантов имеет собственную процедуру действий, и все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя. Но переживать не стоит: таких сделок на рынке проводится много, поэтому риск мошенничества минимален. Все обременения на квартиру (арест, залог, рента) отражаются в выписке ЕГРН — обязательном документе при проведении сделки купли-продажи.

  5. Перепланировка. Ее обязательно нужно узаконить и получить новый техпаспорт. Этим занимается БТИ, получить документ можно в МФЦ. Имейте в виду: в оформлении перепланировки после слишком радикального ремонта могут и отказать.

Кроме того, существует еще несколько сценариев, когда велик риск оспаривания сделки, поэтому покупатели неохотно выбирают подобные варианты. Если вы решили продать квартиру без посредников, нужно о них знать.

1. Если квартира находится в собственности менее года (этим часто пользуются мошенники). Например, жилье досталось гражданину по наследству от бабушки или договору дарения. А где гарантия, что после сделки не объявятся другие наследники? Или, возможно, пожилой родственник, подаривший свое жилье, не был в тот момент в здравом уме и при полной памяти? Такие договоры могут быть оспорены в суде.

2. Один из собственников имеет психическое заболевание. Покупатель вправе затребовать у продавца справку из  психоневрологического диспансера, чтобы убедиться, что этот человек может участвовать в сделках. Доказать вменяемость придется и тем совладельцам, кто стоит на учете в наркологическом диспансере, и даже просто престарелым собственникам (необходимо подтверждение, что они могут участвовать в сделке).

3. Еще один непростой случай для продажи, когда один из собственников продаваемого помещения находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Но заключенный может участвовать в сделке по доверенности.

4. Также рискованный вариант, когда продается квартира, купленная с использованием материнского капитала, но в которой не выделили доли детям. Покупатель может проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате. Чем грозит продавцу продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям? Наказанием вплоть до уголовного.

Фото
Caspar Benson/Getty Images

Важно!

Как продать квартиру в аварийном доме?

Законом не запрещена продажа жилья в аварийном доме, но при этом нужно учитывать несколько условий. Собственнику нельзя подписывать договор купли-продажи, когда с администрацией заключено соглашение об обмене квартиры или о выплате собственнику квадратных метров компенсации за аварийное жилье и когда имеется решение суда о принудительном выселении собственника. Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать.

Шаг 3: размещение объявления о продаже

Собственник жилья разместил объявление о продаже, ему начали поступать звонки от покупателей. Чтобы обезопасить себя от возможных мошенников, откажитесь от предложений продать квартиру в рассрочку или с отсрочкой платежа. Даже если предлагают сумму свыше той, которая указана в объявлении.

Шаг 4: приступаем к сделке

Когда есть реальный покупатель, нужно приступать к оформлению предварительного договора купли-продажи. Это обязательный документ, благодаря которому стороны детально прописывают все условия дальнейшей сделки, в том числе соглашение о задатке и сроках сделки, и начинают собирать документы и справки. Время проведения процедуры купли-продажи зависит от того, насколько быстро продавец соберет все необходимые официальные бумаги. Но в любом случае процедура занимает не более полутора месяцев. Предварительный договор купли-продажи оформляется в 3 экземплярах.

Продавец может подготовить как предварительный, так и основной договор купли-продажи без помощи юриста. Но если недвижимость находится в долевой собственности, то документ нужно составить у нотариуса.

Шаг 5: Подписываем договор купли-продажи

 В назначенное время продавец и покупатель оформляют основной договор купли-продажи, в котором указывают:

  • Ф. И. О. сторон, их адреса и паспортные данные;

  • подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;

  • цену, за которую продается жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;

  • порядок оплаты;

  • порядок и срок передачи жилья (по акту, или эту функцию выполняет договор);

  • дополнительно включается пункт об аварийности жилья либо нахождения жилья в ипотеке — что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Если в договоре есть пункт, в котором указано, что помещение передается по акту приема-передачи, то такой акт необходим. Если же в документе указано, что договор является единственным документом, подтверждающим переход права собственности, то акт приема-передачи  не нужен.

Составляется договор как минимум в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный — для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Фото
DjelicS / E+ / Getty Images

Шаг 6: оплата

Перед тем как передать договор купли-продажи в Росреестр, покупатель должен произвести денежный расчет с продавцом. На сегодняшний день самая безопасная форма оплаты, как для продавца, так и для покупателя, —  внесение денежных средств на аккредитив в банке. Обратите внимание: любые денежные операции (задаток или окончательный расчет) подтверждаются распиской в получении денежных средств.

Шаг 7: окончание сделки

Для регистрации в Росреестр передается пакет документов:

  1. Договор купли-продажи в 3 экземплярах.

  2. Правоустанавливающий документ, то есть на основании чего собственник владеет этим имуществом (договор приватизации, купли-продажи, дарения).

  3. Заявление покупателя и продавца о регистрации (такое заявление составляется сотрудником МФЦ при подаче документов).

  4. Паспорта покупателя и продавца.

  5. Передаточный акт, если договор купли-продажи им не является.

  6. Выписка из ЕГРН.

  7. Квитанция об оплате государственной пошлины (при продаже недвижимости обязанность по уплате госпошлины за регистрацию сделки лежит на покупателе. Сумма госпошлины составляет 2000 рублей, оплачивается в МФЦ в момент подачи документов).

Окончанием сделки является зарегистрированное в Росреестре на покупателя недвижимости право собственности. Документы подаются через МФЦ. Услуга бесплатная.

Шаг 8: Обязательства после продажи

После продажи недвижимости за прежним собственником остается обязанность по оплате налога на недвижимое имущество за предыдущий период по день регистрации сделки купли-продажи в Росреестре.

Комментарии

0
под именем